O Novo Cenário do Mercado de Locação Brasileiro

O mercado imobiliário brasileiro atravessa uma transformação estrutural profunda. Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) do IBGE, o percentual de domicílios alugados no Brasil saltou de 18,5% em 2016 para 21,1% em 2022, com projeções indicando crescimento contínuo até 2025. Em algumas capitais como Palmas (TO), impressionantes 43,4% dos domicílios são alugados — um indicador claro da mudança de mentalidade do brasileiro em relação à moradia.

Por Que Mais Brasileiros Estão Escolhendo Alugar

Diversos fatores convergem para explicar o aquecimento do mercado de locação. A combinação de mudanças econômicas, comportamentais e estruturais cria um ambiente excepcionalmente favorável para quem investe em imóveis para aluguel:

1. Juros Elevados Restringem o Financiamento Imobiliário — Com a Selic em patamares elevados, as taxas de financiamento imobiliário ultrapassam 11% ao ano em muitos casos, tornando a compra de imóvel inacessível para grande parcela da população. Segundo dados consolidados pelo FGV IBRE, isso direciona consumidores diretamente para o mercado de locação.

2. Flexibilidade como Prioridade — A geração atual valoriza mobilidade profissional e pessoal. Com o trabalho remoto e híbrido consolidados pós-pandemia, profissionais buscam liberdade para mudar de cidade sem o compromisso de longo prazo que a compra de imóvel impõe. Esta tendência fortalece especialmente a demanda por apartamento na praia brava e em destinos turísticos que equilibram qualidade de vida e oportunidades profissionais.

3. Custo de Oportunidade Favorece Aluguel — Muitos brasileiros estão optando por alugar onde desejam morar e investir o capital que seria usado na compra em aplicações mais líquidas e rentáveis. O conceito de "rent-vesting" (alugar para morar, investir para acumular patrimônio) ganha força especialmente entre investidores que buscam diversificação de carteira imobiliária.

O Impacto da Digitalização no Mercado de Locação

A transformação digital acelerou dramaticamente os processos de locação. Segundo análise da Garantti sobre tendências do mercado de locação em 2025, plataformas especializadas conseguem completar desde a análise de crédito até a assinatura de contrato em menos de 24 horas — algo impensável há cinco anos. Para investidores e proprietários que trabalham com uma imobiliaria em balneário camboriú ou imobiliaria na praia brava especializada, isso significa vacância reduzida e rotatividade mais eficiente.

Tecnologias como inteligência artificial para precificação dinâmica, tours virtuais 360º e assinatura eletrônica de contratos tornaram o mercado mais líquido e eficiente. Segundo levantamentos de mercado, imóveis bem posicionados digitalmente alcançam taxa de ocupação 30% superior àqueles comercializados apenas por métodos tradicionais.

Rentabilidade Real: 19,1% ao Ano Supera Investimentos Tradicionais

O estudo mais abrangente sobre rentabilidade de investimentos imobiliários no Brasil, conduzido pela FGV IBRE em parceria com o QuintoAndar, apresenta dados que surpreendem até investidores experientes. A análise, que abrange os mercados de São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte entre 2020 e 2024, revela uma rentabilidade média de 19,1% ao ano — resultante da combinação de rendimento com aluguel (6,2%) e valorização dos imóveis (12,9%).

Comparativo de Rentabilidade: Imóveis vs Investimentos Tradicionais

Tipo de Investimento	Rentabilidade Anual	Liquidez	Proteção Inflação
Imóveis para Locação	19,1%	Média	Alta
Taxa Selic / CDI	15,00%	Alta	Média
Poupança	8,3%	Alta	Baixa
IPCA + 6%	10-11%	Baixa	Alta
Fundos Imobiliários	9-13%	Alta	Média

Os dados acima demonstram claramente a superioridade da locação física quando comparada a alternativas de investimento. No entanto, é fundamental compreender que a rentabilidade varia significativamente conforme o tipo de imóvel e localização.

Rental Yield por Tipo de Imóvel: Onde a Matemática Favorece

O conceito de rental yield (rendimento do aluguel) mede especificamente o retorno anual gerado pela locação, sem considerar valorização. Segundo o Índice FipeZAP de Locação Residencial de abril de 2025, a rentabilidade média do aluguel residencial foi de 5,92% ao ano, mas com variações expressivas por tipologia:

Tipo de Imóvel	Rental Yield Médio	Demanda	Perfil do Locatário
Apartamentos 1 Dormitório	6,71% a.a.	Muito Alta	Jovens profissionais, estudantes
Apartamentos 2 Dormitórios	6,19% a.a.	Alta	Casais, pequenas famílias
Apartamentos 3 Dormitórios	5,45% a.a.	Média	Famílias estabelecidas
Apartamentos 4+ Dormitórios	4,88% a.a.	Baixa	Famílias grandes, alto padrão

Cidades com Maior Rentabilidade em 2025

Conforme o estudo MySide "Melhores Cidades para Investir em Imóveis 2025" e dados consolidados do mercado, algumas cidades brasileiras destacam-se significativamente em termos de rentabilidade de aluguel:

Cidade	Rentabilidade Anual	Valorização (12 meses)	Destaque
Itajaí (Praia Brava)	15,5%*	8,5%	4ª mais rentável - short stay
Belém	8,38%	7,2%	Mercado em expansão
Manaus	8,15%	6,8%	Centro logístico regional
Recife	8,06%	5,9%	Turismo + tecnologia
Santos	8,63%	6,5%	Melhor do litoral SP
Balneário Camboriú	7,2-9,5%*	12,0%	Maior valorização SC

*Rentabilidade variável conforme modalidade: locação tradicional (7-8%) ou temporada/short stay (12-15,5%)

É importante destacar que esses números representam médias. Imóveis bem selecionados e geridos profissionalmente podem alcançar rentabilidades significativamente superiores, especialmente quando combinam locação de longo prazo na baixa temporada com aluguel por temporada nos períodos de alta demanda.

Novos Perfis de Locação: Do Flex Living ao Aluguel por Temporada

O mercado de locação evoluiu dramaticamente nos últimos anos, diversificando-se em múltiplos segmentos cada um com características e retornos distintos. Conforme análise da AlugarBem sobre tendências do mercado de locações, compreender essas modalidades é essencial para maximizar rentabilidade e escolher a estratégia adequada ao seu perfil de investidor.

1. Locação Tradicional de Longo Prazo

O modelo clássico de locação residencial, com contratos de 30 meses, continua sendo a base do mercado. Oferece previsibilidade de receita, menor rotatividade e gestão simplificada. O rental yield médio varia entre 5,5% e 7% ao ano, dependendo da localização e tipo de imóvel.

Vantagens: Estabilidade de receita, baixa vacância, menor custo operacional, relacionamento de longo prazo com inquilinos confiáveis.

Desvantagens: Rentabilidade inferior a modalidades de curto prazo, menor flexibilidade para ajustes de preço, potencial inadimplência em períodos econômicos adversos.

2. Aluguel por Temporada (Short Stay)

A modalidade que mais cresce no Brasil, com taxas de ocupação atingindo 80% na alta temporada em destinos como Praia Brava e Balneário Camboriú. Segundo dados atualizados, o aluguel por temporada pode render entre 12% e 15,5% ao ano, com picos ainda mais elevados em imóveis premium bem localizados.

Entre janeiro e maio de 2025, a região Sul do Brasil recebeu mais de 2,2 milhões de visitantes internacionais — um crescimento extraordinário de 65% em relação ao ano anterior. Dados da Secovi-SC (Sindicato da Habitação de Santa Catarina) indicam que Santa Catarina especificamente registrou aumento de 67,3% no turismo internacional, consolidando a Praia Brava e Balneário Camboriú como destinos premium para investimento em temporada.

Vantagens: Rentabilidade superior, possibilidade de uso pessoal, ajustes dinâmicos de preço, potencial de receita extraordinária em eventos especiais.

Desvantagens: Gestão mais complexa, custos operacionais elevados (limpeza, manutenção, plataformas), maior desgaste do imóvel, flutuação sazonal de receita.

3. Build-to-Rent (BTR) e Multifamily

Modelo emergente no Brasil, já consolidado em mercados maduros como EUA e Europa. Consiste em empreendimentos inteiros construídos exclusivamente para locação, geralmente geridos por fundos de investimento ou empresas especializadas. Segundo dados consolidados pela consultoria SiiLA em parceria com a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), o número de unidades multifamily no Brasil deve crescer 31,5% até agosto de 2025.

São Paulo concentra 89% das unidades BTR em operação no Brasil, mas há expansão para outras capitais e cidades de médio porte. O modelo oferece economias de escala na gestão e potencial para padronização de serviços, mas exige capital significativo e expertise operacional sofisticada.

4. Coliving e Flex Living

Conceito que combina espaços privativos compactos com áreas comuns amplas e compartilhadas (cozinha gourmet, coworking, academia, lounges). Atende principalmente profissionais jovens, nômades digitais e pessoas que valorizam comunidade e flexibilidade.

Embora ainda incipiente no Brasil, o modelo cresce em cidades universitárias e centros tecnológicos. A rentabilidade pode ser superior à locação tradicional em 20-30%, mas exige gestão ativa de comunidade e manutenção intensiva de áreas comuns. Saiba mais sobre os novos modelos de moradia em nosso artigo específico. 

5. Locação Corporativa

Modalidade direcionada a empresas que alugam imóveis para alocar executivos, colaboradores em trânsito ou escritórios residenciais. Oferece contratos de médio prazo (6-24 meses), pagamentos pontuais e menor inadimplência, mas exige imóveis mobiliados e em localizações corporativas específicas.

Onde Investir: Regiões com Maior Potencial de Retorno

A escolha da localização é, indiscutivelmente, o fator mais determinante para o sucesso de um investimento em imóveis para locação. Enquanto a rentabilidade média nacional situa-se em torno de 6% ao ano, regiões estratégicas podem entregar o dobro ou triplo desse retorno. Vamos analisar as áreas com maior potencial em 2025.

Critérios para Identificar Regiões Promissoras

Antes de mergulharmos nas regiões específicas, é fundamental compreender os indicadores que sinalizam alto potencial de investimento:

• Crescimento populacional acelerado: Cidades com migração líquida positiva têm demanda estrutural crescente por moradia
• Desenvolvimento de infraestrutura: Novos aeroportos, portos, rodovias e transporte público impulsionam valorização
• Turismo em expansão: Destinos com crescimento de 10%+ ao ano em visitantes oferecem oportunidades em temporada
• Limitação de oferta: Regiões com restrições geográficas ou regulatórias têm menor risco de supersaturação
• Ambiente de negócios favorável: Presença de universidades, tecnológicas, empresas âncora gera demanda qualificada

Litoral Catarinense: O Epicentro de Oportunidades

Santa Catarina consolidou-se como o estado com melhor relação retorno-risco para investimentos imobiliários no Brasil. Com crescimento de 67,3% no turismo internacional em 2025, infraestrutura moderna, segurança acima da média nacional e qualidade de vida invejável, o litoral catarinense atrai tanto investidores quanto locatários de alto poder aquisitivo.

O destaque fica para o eixo Balneário Camboriú - Praia Brava - Itajaí, que combina:

• Valorização imobiliária consistente de 10-12% ao ano
• Demanda turística crescente (1,5 milhão de visitantes/ano apenas em Balneário Camboriú)
• Limitação geográfica natural que restringe nova oferta
• Infraestrutura completa (aeroporto internacional a 70km, porto, rodovias duplicadas)
• Perfil de renda elevado tanto de moradores quanto turistas

Balneário Camboriú: O Destino Premium para Investidores

Conhecida como a "Dubai brasileira" devido ao seu impressionante skyline vertical, Balneário Camboriú transcendeu o status de simples destino de veraneio para tornar-se um dos mercados imobiliários mais sofisticados e rentáveis do país. Os números comprovam: valorização média de 12% ao ano nos últimos cinco anos, preço médio de R$ 14.828/m² (junho de 2025) — o mais alto do Brasil — e um fluxo turístico que supera 1,5 milhão de visitantes anualmente.

Mercado de Locação em Balneário Camboriú

O mercado de locação em Balneário Camboriú divide-se em dois segmentos principais, cada um com características distintas:

Locação de Longo Prazo: Rentabilidade entre 4,5% e 6,5% ao ano, com demanda permanente de moradores que trabalham na região. A expansão urbana contínua e a consolidação como polo tecnológico (várias startups e empresas de TI instalaram-se na cidade) garantem demanda estrutural crescente. Um apartamento em balneário camboriú bem localizado raramente fica vago por mais de 30 dias.

Aluguel por Temporada: Rentabilidade entre 7% e 11% ao ano, com picos extraordinários durante eventos como Réveillon, Carnaval e Expo Balneário Camboriú. Durante a alta temporada (dezembro a março), apartamentos de 2 dormitórios podem ser alugados por R$ 800-1.300/dia, dependendo da localização e padrão. Para investidores que trabalham com uma imobiliaria em balneário camboriú especializada em temporada, os retornos podem superar significativamente a média do mercado.

Principais Bairros e Zonas de Investimento

Região	Valor Médio m²	Perfil	Rental Yield Estimado
Barra Sul	R$ 50.000-100.000	Ultra-luxo, frente mar	3,5-4,5%
Praia Central	R$ 23.000-45.000	Alto padrão, turismo	3,5-5%
Pioneiros	R$ 18.000-25.000	Residencial premium	4,0-5,5%
Centro	R$ 18.000-35.000	Comercial + residencial	4,0-5,5%
Praia dos Amores	R$ 20.000-35.000	Expansão, alto potencial	3,5-5,0%

Para análise completa de cada região e oportunidades específicas, consulte nosso guia definitivo de investimento em Balneário Camboriú 2025.

Megaprojetos que Moldam o Futuro

Balneário Camboriú está em constante evolução, com megaprojetos que redefinem o padrão de luxo e valorização. Empreendimentos como o YachtHouse (maior edifício residencial da América Latina com 294m), Senna Tower (509m e 154 andares) e Armani Casa elevam continuamente o patamar de sofisticação e, consequentemente, os valores de mercado em seu entorno.

Esses empreendimentos não apenas oferecem oportunidades diretas de investimento para investidores de alto patrimônio, mas criam um "efeito halo" que valoriza imóveis circundantes. Segundo dados de transações da MMI, apartamentos em quadra-mar próximos a esses megaprojetos apresentaram valorização 15-20% superior à média da cidade entre 2023 e 2025.

Praia Brava: O Hotspot com Rentabilidade de 15,5% em Temporada

Enquanto Balneário Camboriú já se consolidou como mercado maduro e premium, a Praia Brava em Itajaí representa a "última fronteira" de desenvolvimento sofisticado no litoral norte catarinense. Com valorização acumulada de 128% nos últimos 5 anos e rentabilidade em temporada atingindo 15,5% ao ano, a região tornou-se o principal hotspot para investidores que buscam retorno maximizado combinado com potencial de valorização extraordinário.

O Que Torna a Praia Brava Especial

Localizada estrategicamente entre Balneário Camboriú (ao sul) e o centro de Itajaí (ao norte), a Praia Brava oferece uma proposta de valor única para investidores:

1. Desenvolvimento Equilibrado: Diferentemente da verticalização acelerada de Balneário Camboriú, a Praia Brava mantém desenvolvimento controlado com foco em qualidade sobre quantidade. O Plano Diretor de Itajaí estabelece gabaritos e taxas de ocupação que preservam o caráter premium da região.

2. Valorização Acima da Média: Enquanto Balneário Camboriú valorizou 12% ao ano nos últimos 5 anos, a Praia Brava registrou valorização média de 25,6% ao ano no mesmo período — mais que o dobro. Um apartamento na praia brava adquirido em 2020 por R$ 1 milhão vale aproximadamente R$ 2,28 milhões em 2025, sem considerar melhorias ou reformas.

3. Escassez Geográfica: Com apenas 3km de orla e cercada por morros e áreas de preservação ambiental, a Praia Brava possui oferta naturalmente limitada. Terrenos frente-mar são praticamente inexistentes no mercado aberto, criando pressão estrutural de valorização conforme a demanda cresce. Para mais detalhes sobre preços por região, consulte nossa análise completa do valor do m² na Praia Brava.

4. Perfil de Público Diferenciado: A região atrai um segmento específico que valoriza tranquilidade, natureza e exclusividade sem abrir mão de sofisticação. São profissionais liberais, empresários, executivos e famílias de alto poder aquisitivo que buscam qualidade de vida superior — perfil que sustenta valores de locação premium.

Rentabilidade Real na Praia Brava

Os números de rentabilidade na Praia Brava merecem análise detalhada, pois variam significativamente conforme a estratégia adotada:

Estratégia	Receita Anual Estimada	Rental Yield	Ocupação Média
Locação Longo Prazo	R$ 84.000 - R$ 120.000	7,0-10,0%	95-100%
Temporada (Alta)	R$ 156.000 - R$ 240.000	13,0-20,0%	75-85%
Modelo Híbrido*	R$ 126.000 - R$ 186.000	10,5-15,5%	80-90%

*Modelo Híbrido: Locação longa prazo out-mai (8 meses) + temporada dez-mar (4 meses). Baseado em apartamento 2 dormitórios, valor R$ 1,2M, considerando custos de gestão.

O modelo híbrido tem se mostrado particularmente atrativo para investidores que desejam equilibrar previsibilidade com retorno maximizado. Durante os meses de baixa demanda turística (abril a novembro), o imóvel é locado por contrato temporário de 8 meses, garantindo receita base. Nos meses de alta temporada (dezembro a março), o mesmo imóvel é disponibilizado para aluguel diário, capturando o pico de demanda turística.

Para investidores interessados em explorar esta estratégia, nosso guia completo de aluguel por temporada na Praia Brava oferece análise detalhada de rentabilidade e estratégias de gestão terceirizada.

Praia Brava Norte vs Praia Brava Sul

A Praia Brava naturalmente divide-se em duas regiões com características e valores distintos:

Praia Brava Norte: Mais próxima ao centro de Itajaí, com valores de m² ligeiramente inferiores (R$ 15.000-22.000 após Av. Osvaldo Reis, R$ 28.000-45.000 quadra-mar, R$ 70.000-100.000 frente-mar). A região beneficia-se do futuro Projeto APRO Brava de revitalização, que promete agregar valor significativo. Ideal para investidores que buscam imóveis na praia brava com melhor relação custo-benefício mantendo acesso a todos os atrativos da região.

Praia Brava Sul: Na divisa com Balneário Camboriú, com valores superiores (R$ 60.000-80.000 frente-mar) e maior densidade de empreendimentos de altíssimo padrão. Atrai perfil de comprador mais consolidado financeiramente e oferece proximidade imediata com a infraestrutura completa de Balneário Camboriú.

Para comparativo detalhado entre todas as praias de Santa Catarina, incluindo análise de custo-benefício e potencial de valorização, acesse nosso artigo comparativo completo.

Acesso e Infraestrutura

A Praia Brava beneficia-se de localização estratégica com acesso facilitado:

• Aeroporto Internacional de Navegantes: 25 minutos (18km)
• Centro de Balneário Camboriú: 10 minutos (6km)
• Porto de Itajaí: 15 minutos (9km)
• Beto Carrero World: 40 minutos (35km)

A infraestrutura local inclui supermercados premium, farmácias 24h, restaurantes de alta gastronomia, beach clubs exclusivos, escolas particulares de qualidade e segurança privada em diversos condomínios. Para famílias que consideram morar na região, nosso guia completo sobre como é morar na Praia Brava detalha todos os aspectos do dia a dia na região.

Estratégias de Investimento por Perfil

Não existe uma estratégia única de investimento em imóveis para locação — o modelo ideal depende de objetivos financeiros, tolerância a risco, capital disponível e disponibilidade para gestão ativa. Vamos explorar estratégias segmentadas por perfil de investidor.

Perfil Conservador: Prioridade em Previsibilidade

Objetivo: Renda passiva estável com mínima volatilidade e gestão simplificada.

Estratégia Recomendada:

• Locação de longo prazo (contratos 30+ meses)
• Imóveis em áreas consolidadas com demanda estrutural
• Apartamentos de 2-3 dormitórios para perfil familiar
• Gestão terceirizada via imobiliária especializada
• Foco em rental yield de 6-8% ao ano com baixa vacância

Exemplo Prático: Apartamento de 2 dormitórios em região residencial estabelecida de Balneário Camboriú (ex: Pioneiros, Centro), valor R$ 800.000-1.000.000, aluguel mensal R$ 5.000-6.500. Rentabilidade líquida esperada: 6,5-7,5% ao ano após custos de administração, IPTU e condomínio.

Perfil Moderado: Equilíbrio entre Retorno e Risco

Objetivo: Rentabilidade superior à locação tradicional aceitando gestão mais ativa e alguma volatilidade sazonal.

Estratégia Recomendada:

• Modelo híbrido: locação longo prazo + temporada
• Foco em regiões turísticas com demanda ano-redondo
• Apartamentos compactos (1-2 dormitórios) com boa localização
• Investimento em mobília de qualidade e decoração atrativa
• Meta de rental yield: 9-12% ao ano

Exemplo Prático: Apartamento 2 dormitórios na Praia Brava ou próximo à orla em BC, valor R$ 1.500.000, estratégia híbrida (8 meses locação + 4 meses temporada). Rentabilidade líquida esperada: 10-12% ao ano com gestão profissional de temporada.

Perfil Agressivo: Maximização de Retorno

Objetivo: Rentabilidade máxima aceitando gestão intensiva, custos operacionais elevados e maior volatilidade.

Estratégia Recomendada:

• Foco exclusivo em aluguel por temporada
• Imóveis em localizações premium (frente-mar, vista espetacular)
• Investimento significativo em acabamentos e experiência do hóspede
• Precificação dinâmica e gestão ativa de canais (Airbnb, Booking, etc.)
• Meta de rental yield: 13-18% ao ano

Exemplo Prático: Apartamento de alto padrão frente-mar Praia Brava, valor R$ 5.500.000, estratégia 100% temporada com diárias de R$ 2.500-4.000. Rentabilidade bruta potencial: 7,5-9% ao ano, líquida após custos operacionais elevados: 5,5-7%.

Para investidores agressivos interessados em maximizar retorno via plataformas de aluguel por temporada como Airbnb, estratégias de gestão profissional são essenciais para alcançar taxas de ocupação superiores a 70%.

Estratégia de Diversificação Geográfica

Investidores com capital superior a R$ 3 milhões devem considerar fortemente diversificação geográfica para mitigar riscos específicos de mercados locais. Uma carteira balanceada poderia incluir:

• 40% em mercado consolidado (Balneário Camboriú) — estabilidade e liquidez
• 40% em mercado emergente (Praia Brava) — valorização acelerada
• 20% em mercado de fronteira (ex: Bombinhas, Porto Belo) — alto risco/retorno

Esta distribuição equilibra renda estável, valorização de capital e exposição a oportunidades de alto crescimento. Para metodologia completa de construção de portfólio imobiliário, consulte nosso guia de diversificação para diferentes cenários econômicos.

Conclusão: O Momento é Agora para Investir em Locação

Os dados são inequívocos: o mercado de locação de imóveis no Brasil atravessa um ciclo excepcionalmente favorável para investidores em 2025. Com rentabilidade média de 19,1% ao ano superando investimentos tradicionais, demanda estrutural crescente impulsionada por juros elevados e mudanças comportamentais, e regiões estratégicas como Balneário Camboriú e Praia Brava oferecendo combinações únicas de valorização e rental yield, as oportunidades são abundantes para quem age com conhecimento e estratégia.

Os novos perfis de locação — do flex living ao aluguel por temporada — ampliam as possibilidades de retorno e permitem que investidores de diferentes perfis encontrem estratégias adequadas aos seus objetivos. A chave do sucesso está em três pilares fundamentais:

Para investidores que buscam comprar imóvel com foco em rentabilidade sustentável e valorização de longo prazo, o litoral norte catarinense — especialmente o eixo Balneário Camboriú e Praia Brava — representa hoje uma das melhores oportunidades do Brasil. A combinação de turismo crescente (67,3% em Santa Catarina), desenvolvimento urbano planejado, infraestrutura de classe mundial e mercado imobiliário profissionalizado cria condições ideais para investimento.

Lembre-se: timing é importante, mas não é tudo. O investimento imobiliário bem estruturado gera retornos consistentes ao longo de ciclos completos. O momento ideal para começar é quando você tem conhecimento suficiente, capital adequado e uma estratégia clara — e este artigo forneceu todas as bases necessárias para dar esse passo com confiança.