Quais são os Tipos de Apartamento: Guia Completo para Investimento em 2025

O mercado imobiliário brasileiro continua apresentando uma notável resiliência e potencial de crescimento, mesmo em cenários econômicos desafiadores. De acordo com dados da ABRAINC, o setor imobiliário residencial registrou um crescimento de aproximadamente 12% no primeiro trimestre de 2025 em comparação ao mesmo período do ano anterior, superando as expectativas dos analistas financeiros.

Para investidores e compradores finais que desejam aproveitar esse momento favorável, compreender os diferentes tipos de apartamentos disponíveis no mercado e identificar quais apresentam as melhores oportunidades para os próximos anos é fundamental para tomar decisões estratégicas e maximizar o retorno sobre o investimento.

Neste guia completo, vamos explorar em detalhes cada tipo de apartamento, analisar quais formatos têm se destacado como tendências de investimento para 2025 e os próximos anos, além de oferecer dicas práticas para avaliar essas oportunidades com precisão.

Quais são os Tipos de Apartamentos no Brasil

O mercado imobiliário brasileiro oferece uma variedade de opções para diferentes perfis de moradores e investidores. Cada tipo de apartamento possui características distintas que influenciam diretamente sua liquidez, potencial de valorização e público-alvo. Vamos conhecer cada um deles:

1. Studio e Kitnet

Os studios e kitnets são unidades compactas, geralmente com área entre 20 e 40m², que integram todos os ambientes (sala, quarto e cozinha) em um único espaço, mantendo apenas o banheiro separado. A principal diferença entre eles é que o studio costuma ter um padrão mais elevado de acabamento e está localizado em regiões mais valorizadas.

Características principais:

• Área compacta com espaços integrados
• Ausência de divisórias entre sala e quarto
• Foco em praticidade e funcionalidade
• Custo de entrada mais acessível
• Ideal para pessoas que moram sozinhas

De acordo com o índice FipeZAP, os studios em áreas centrais das grandes metrópoles têm apresentado valorização média de 14% ao ano, superando significativamente outros segmentos do mercado imobiliário.

2. Apartamento Compacto

Com metragem que varia entre 40 e 60m², os apartamentos compactos geralmente possuem um ou dois dormitórios, cozinha americana e sala de estar integrada. São imóveis que oferecem maior privacidade que os studios, mantendo um preço mais acessível que unidades maiores.

Características principais:

• Um ou dois dormitórios
• Ambientes reduzidos mas bem definidos
• Excelente custo-benefício
• Alta procura para locação
• Boa liquidez no mercado

Segundo dados do SECOVI, apartamentos compactos representaram 43% do total de unidades lançadas nas capitais brasileiras em 2024, evidenciando sua forte aceitação no mercado.

3. Apartamento Padrão

Os apartamentos padrão possuem de dois a três dormitórios, com área que varia entre 60 e 120m². Representam o modelo mais tradicional do mercado imobiliário brasileiro, atendendo principalmente famílias de classe média.

Características principais:

• Dois ou três dormitórios (geralmente com uma suíte)
• Sala de estar e jantar
• Cozinha e área de serviço separadas
• Varanda (na maioria dos empreendimentos recentes)
• Um ou dois vagas de garagem

Este tipo de imóvel constitui aproximadamente 38% do mercado imobiliário nas grandes cidades, conforme levantamento da CBIC.

4. Apartamento Duplex

O apartamento duplex possui dois pavimentos integrados por uma escada interna. A distribuição típica coloca as áreas sociais no piso inferior e os dormitórios no piso superior, criando uma sensação de casa dentro de um condomínio.

Características principais:

• Dois pavimentos conectados por escada interna
• Maior privacidade para a área íntima
• Pé-direito mais alto em alguns ambientes
• Geralmente a partir de 120m²
• Design diferenciado e exclusivo

5. Cobertura

As coberturas ocupam o último andar dos edifícios e se caracterizam por oferecerem amplas áreas externas privativas, como terraços e, em alguns casos, piscina e área gourmet exclusivas.

Características principais:

• Localização privilegiada no topo do edifício
• Terraço privativo amplo
• Metragem diferenciada (geralmente acima de 150m²)
• Possibilidade de personalização da área externa
• Valorização acima da média do mercado

Dados da Manica Marin indicam que coberturas em bairros premium valorizaram cerca de 18% nos últimos 12 meses, principalmente em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro.

6. Loft

O loft é caracterizado pelo pé-direito duplo em parte da unidade, criando um ambiente amplo e diferenciado. Originalmente, surgiram da conversão de antigos galpões industriais, mas hoje são concebidos em novos empreendimentos.

Características principais:

• Pé-direito duplo
• Mezanino (geralmente utilizado como quarto)
• Design contemporâneo
• Ambientes integrados
• Apelo arquitetônico diferenciado

7. Flat/Apart-hotel

Os flats ou apart-hotéis são unidades residenciais que funcionam com estrutura de hotelaria, oferecendo serviços como limpeza, recepção 24 horas e lavanderia. São especialmente populares entre investidores que buscam renda com locação.

Características principais:

• Estrutura e serviços de hotelaria
• Metragem compacta (30 a 60m² em média)
• Mobiliado ou semi-mobiliado
• Administração profissional para locação
• Maior facilidade para locações de curta temporada

8. Apartamento Garden

O garden é um apartamento térreo que conta com área externa privativa, como um jardim ou quintal, combinando características de casa com vantagens de apartamento.

Características principais:

• Localização no térreo do edifício
• Jardim ou quintal privativo
• Acesso direto à área externa
• Possibilidade de personalização da área verde
• Apelo para famílias com crianças ou pets

9. Apartamento com Home Office Integrado

Uma tendência que ganhou força após 2020 e se consolidou como categoria própria são os apartamentos com espaço dedicado para trabalho remoto, seja como um ambiente separado ou como uma estação de trabalho bem planejada dentro da unidade.

Características principais:

• Espaço dedicado para trabalho
• Infraestrutura para internet de alta velocidade
• Iluminação privilegiada
• Isolamento acústico em alguns casos
• Flexibilidade para conversão do espaço

Segundo o mais recente estudo da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE), apartamentos com espaço home office valorizam em média 9% mais que unidades similares sem essa característica.

Quais os Melhores Tipos de Apartamento para Investir em 2025

O mercado imobiliário está em constante evolução, e alguns tipos de apartamentos têm se destacado como opções mais promissoras para investimento em 2025 e nos próximos anos. Essa análise considera fatores como demanda atual, potencial de valorização, tendências comportamentais e transformações urbanas.

Studios e Compactos em Áreas Centrais

Os studios e apartamentos compactos continuam liderando as preferências de investidores para 2025, especialmente em regiões centrais com boa infraestrutura urbana. De acordo com dados do SECOVI, esses imóveis apresentam taxa de ocupação superior a 95% quando destinados à locação e rentabilidade média entre 6% e 8% ao ano.

Fatores que impulsionam esse segmento:

• Aumento de domicílios unipessoais (pessoas que moram sozinhas)
• Valorização da mobilidade urbana e proximidade de serviços
• Preço de entrada mais acessível para investidores
• Alta liquidez tanto para venda quanto para locação
• Menor impacto das taxas de condomínio no retorno do investimento

Para maximizar o potencial desse tipo de investimento, busque unidades em bairros com alto índice de caminhabilidade, próximas a universidades, centros empresariais ou estações de transporte público.

Apartamentos com Áreas Externas Privativas

A valorização da qualidade de vida e do contato com áreas externas elevou significativamente o interesse por gardens e coberturas. Dados da ABRAINC mostram que a procura por imóveis com áreas externas privativas cresceu 32% no último ano, com previsão de manutenção dessa tendência pelos próximos 3 a 4 anos.

A recente pesquisa "Habitação Pós-2020", realizada pela CBIC, indica que 78% dos entrevistados consideram "muito importante" ou "importante" a presença de área externa privativa ao escolher um imóvel para morar.

Para investidores, esses imóveis oferecem:

• Valorização acima da média do mercado (entre 15% e 20% nos últimos 12 meses)
• Diferenciação em relação à concorrência
• Perfil de locatário com maior poder aquisitivo
• Potencial para locações de curto prazo com valores premium

Imóveis com Estrutura para Home Office

Os apartamentos com espaço dedicado para home office consolidaram-se como categoria própria e continuam em alta para 2025. Segundo levantamento da Manica Marin, empreendimentos que incluem essa característica em seu projeto registram velocidade de vendas 23% superior aos demais.

O instituto DataZAP projeta que até 2027, aproximadamente 35% da força de trabalho no Brasil atuará em regimes híbridos ou remotos, sustentando a demanda por imóveis adaptados a essa realidade.

Aspectos que tornam esse investimento atrativo:

• Público-alvo de profissionais com renda média a alta
• Menor sensibilidade a oscilações econômicas
• Potencial de aluguel para profissionais em transição ou expatriados
• Menor vacância em períodos de crise

Apartamentos Inteligentes (Smart Homes)

A tecnologia integrada aos imóveis deixou de ser um diferencial para se tornar um requisito, especialmente para o público jovem e de alto poder aquisitivo. Apartamentos inteligentes equipados com sistemas de automação, segurança e eficiência energética apresentam valorização média 12% superior aos convencionais.

De acordo com a ABRAINC, 67% dos compradores com idade entre 25 e 40 anos consideram os recursos de automação residencial como "muito importantes" na decisão de compra.

Para maximizar o retorno nesse segmento, priorize:

• Imóveis com infraestrutura básica para automação já instalada
• Unidades em empreendimentos com selo de eficiência energética
• Projetos que combinem tecnologia com sustentabilidade
• Localização em bairros com cobertura de internet de alta velocidade

Empreendimentos com Foco em Bem-estar e Sustentabilidade

Os apartamentos em condomínios que priorizam bem-estar e sustentabilidade representam uma das tendências mais fortes para 2025 e os próximos anos. Um estudo da FIPE indica que empreendimentos com certificações ambientais valorizam, em média, 23% mais que projetos convencionais ao longo de cinco anos.

Características que agregam valor:

• Aproveitamento de água da chuva e energia solar
• Áreas verdes e espaços de convivência bem planejados
• Infraestrutura para mobilidade sustentável (bicicletários, carregadores para veículos elétricos)
• Hortas comunitárias e composteiras
• Materiais construtivos de baixo impacto ambiental

Dados da Manica Marin revelam que empreendimentos com essas características apresentam taxa de vacância 45% menor que a média do mercado, garantindo maior estabilidade de retorno para investidores.

Dicas Práticas para Avaliar Oportunidades de Investimento

Independentemente do tipo de apartamento escolhido, algumas estratégias podem ajudar investidores a identificar as melhores oportunidades e maximizar seu retorno:

1. Análise de Localização e Microregião

A localização continua sendo o fator mais determinante para o sucesso de um investimento imobiliário. Avalie:

• Índice de caminhabilidade: bairros onde os moradores podem realizar atividades cotidianas a pé tendem a valorizar mais
• Acesso a transporte público: proximidade de estações de metrô ou corredores de ônibus
• Planos diretores municipais: verifique se existem projetos de infraestrutura previstos para a região
• Equipamentos urbanos: presença de escolas, hospitais, parques e centros comerciais
• Segurança: índices de criminalidade da região e tendência dos últimos anos

2. Relação entre Valor de Locação e Preço do Imóvel

O indicador mais utilizado para avaliar a rentabilidade de um imóvel é o cap rate (taxa de capitalização), calculado pela divisão do valor anual de locação pelo preço de compra do imóvel.

Em 2025, um bom investimento deve apresentar cap rate entre:

• 4% a 5% para imóveis de alto padrão
• 5% a 7% para imóveis de médio padrão
• 7% a 9% para studios e compactos bem localizados

Considere também a desvalorização naturalmente mais acentuada de imóveis novos nos primeiros anos após a entrega.

3. Potencial de Valorização vs. Liquidez

A equação perfeita para investidores combina bom potencial de valorização com alta liquidez. Esses fatores geralmente são:

Fatores que favorecem a valorização:

• Projetos arquitetônicos diferenciados
• Empreendimentos assinados por arquitetos renomados
• Unidades com características únicas (vista privilegiada, terraço, etc.)
• Localização em áreas em desenvolvimento, mas com infraestrutura garantida

Fatores que favorecem a liquidez:

• Metragem alinhada com a demanda local
• Preço compatível com a capacidade de financiamento da região
• Plantas funcionais e versáteis
• Boa relação entre área útil e área total
• Condomínio com valor proporcional ao padrão do imóvel

4. Análise das Despesas Recorrentes

O sucesso de um investimento imobiliário depende tanto das receitas quanto do controle de despesas. Avalie:

• Taxa de condomínio: verifique a proporção em relação ao valor de locação
• IPTU: algumas regiões possuem alíquotas significativamente mais altas
• Seguro: especialmente importante para imóveis em áreas de risco
• Manutenção: estimar custos de manutenção baseados na idade e características do imóvel

Para imóveis destinados a locação, o ideal é que o total dessas despesas não ultrapasse 30% do valor do aluguel.

5. Diversificação da Carteira Imobiliária

Para investidores que já possuem ou planejam adquirir múltiplos imóveis, a diversificação é essencial:

• Combine imóveis com diferentes perfis de retorno (renda vs. valorização)
• Distribua investimentos entre diferentes tipos de apartamento
• Considere localidades distintas, incluindo mercados secundários em expansão
• Alterne entre imóveis novos e usados bem conservados

Segundo análise da Manica Marin, carteiras imobiliárias diversificadas apresentaram retorno médio 28% superior às concentradas em um único tipo de imóvel ao longo dos últimos cinco anos.

Conclusão: Estratégias para Investimento Imobiliário em 2025

O mercado imobiliário brasileiro para 2025 e os próximos anos apresenta excelentes oportunidades, especialmente para investidores que souberem identificar as tendências e demandas emergentes.

Como observamos ao longo deste guia, alguns tipos de apartamentos se destacam como opções mais promissoras:

1. Studios e compactos em áreas centrais com boa infraestrutura
2. Gardens e coberturas que oferecem experiências diferenciadas
3. Unidades com espaço home office bem integrado
4. Apartamentos inteligentes com recursos de automação
5. Imóveis em empreendimentos sustentáveis e voltados ao bem-estar

A chave para maximizar o retorno sobre investimento está na combinação entre a escolha acertada do tipo de imóvel e a análise criteriosa da localização, potencial de valorização, liquidez e gestão eficiente das despesas.

Independentemente do perfil do investidor, o mercado imobiliário continua representando uma das alternativas mais seguras e rentáveis para proteção e multiplicação de patrimônio no médio e longo prazo.

Para conhecer opções exclusivas de investimento nos tipos de apartamento mais promissores para 2025, acesse nosso portfólio de imóveis e conte com a consultoria especializada da Manica Marin para identificar as melhores oportunidades alinhadas aos seus objetivos.

Este artigo foi elaborado pela equipe de especialistas em mercado imobiliário da Manica Marin, com base em dados de 2024/2025 e projeções para os próximos anos. As informações aqui contidas têm caráter informativo e não constituem recomendação formal de investimento. Consulte sempre um especialista para decisões personalizadas.

Última atualização: Março de 2025