📅 Última atualização: 23 de outubro de 2025 | ⏱️ Tempo de leitura: 18 minutos
Os Novos Modelos de Moradia e a Flexibilização do Viver: Como Coliving, Flex Living e BTR Estão Transformando Balneário Camboriú e Praia Brava em 2025
📑 Sumário - Navegue pelo Conteúdo
1. A Revolução Silenciosa da Moradia no Brasil
O conceito tradicional de moradia está em transformação acelerada. Se há uma década o brasileiro sonhava com uma casa de 3 quartos no subúrbio, hoje vemos uma mudança radical: profissionais em trabalho remoto buscando apartamentos compactos em Balneário Camboriú com coworking integrado, jovens optando por coliving para economizar e socializar, e investidores descobrindo que imóveis menores com áreas comuns generosas entregam ROI até 18,9% superior à média nacional.
Como corretor de imóveis em Balneário Camboriú e especialista com 15 anos de experiência no mercado de imóveis na Praia Brava, testemunhei esta transformação de perto. Em 2010, 80% dos compradores buscavam apartamentos acima de 80m². Hoje, esse percentual caiu para 42%, enquanto unidades compactas (35-55m²) saltaram de 15% para 38% das buscas na região.
💡 Contexto Demográfico e Econômico
Três forças impulsionam essa mudança: (1) 503.580 pessoas migraram para Santa Catarina entre 2017-2022, tornando SC o estado que mais recebe migrantes no Brasil segundo dados do IBGE Censo 2022; (2) 15 milhões de brasileiros trabalham remotamente conforme PNAD Contínua 2024, permitindo escolher onde morar baseado em qualidade de vida, não proximidade do escritório; (3) 18,9% dos domicílios brasileiros são unipessoais (Censo 2022), maior índice da história, criando demanda por soluções habitacionais flexíveis.
Fontes: IBGE Censo 2022, PNAD Contínua 2024, Exame
Esta combinação de fatores criou um cenário único em Balneário Camboriú e Praia Brava: cidades litorâneas com infraestrutura de metrópole, qualidade de vida excepcional e um mercado imobiliário que valoriza 2x acima da média nacional. Para investidores e compradores de primeira viagem, entender os novos modelos de moradia não é mais opcional — é essencial para tomar decisões inteligentes em 2025.
2. O Que São os Novos Modelos de Moradia?
Quando falamos em "novos modelos de moradia", referimo-nos a alternativas que rompem com o paradigma tradicional de "comprar um apartamento grande e morar nele por décadas". Estes modelos surgiram em resposta a mudanças sociais profundas: famílias menores, mobilidade profissional, valorização de experiências sobre posses, e a ascensão do trabalho remoto.
2.1. Os Quatro Pilares da Flexibilização
1. Flex Living (Vida Flexível): Conceito guarda-chuva que engloba qualquer arranjo habitacional com maior flexibilidade que o aluguel tradicional de longo prazo. Inclui desde apartamentos mobiliados para estadias médias (1-12 meses) até unidades com contratos flexíveis que permitem mudança de cidade sem burocracia. Este modelo é particularmente atrativo para quem busca alternativas ao aluguel tradicional em cenários de Selic alta.
2. Coliving (Moradia Compartilhada): Modelo onde indivíduos (geralmente jovens profissionais de 22-35 anos) alugam quartos privativos em residências com áreas comuns compartilhadas. Vai além da "república tradicional" ao oferecer design intencional, eventos de networking e serviços inclusos (limpeza, internet, utilities).
3. Cohousing (Comunidade Intencional): Diferente do coliving, aqui os moradores geralmente compram suas unidades e participam ativamente da gestão comunitária. Comum na Europa, ainda é incipiente no Brasil, mas começa a aparecer em projetos de nicho em SC.
4. Build-to-Rent (BTR): Empreendimentos construídos especificamente para locação, não venda. Desenvolvidos por fundos imobiliários ou empresas especializadas, oferecem qualidade superior ao aluguel tradicional com contratos mais flexíveis. No Brasil, empresas como Housi e Yuca lideram este segmento. Para investidores interessados, vale comparar com outras modalidades de investimento comercial vs residencial.
📊 Infográfico: Evolução da Demanda por Modelos de Moradia (2019-2025)
🏠 Tradicional (80m²+)
- 2019: 80% da demanda
- 2025: 42% da demanda
- Queda: -38 pontos percentuais
🏢 Compactos (35-55m²)
- 2019: 15% da demanda
- 2025: 38% da demanda
- Crescimento: +23 pontos percentuais
🤝 Coliving/Flex Living
- 2019: 5% da demanda
- 2025: 20% da demanda
- Crescimento: +15 pontos percentuais
Fonte: Análise MMI Manica Marin Imóveis baseada em transações analisadas da imobiliária e parceiros entre (2019-2025)
🎯 Por Que Estes Modelos Estão Crescendo?
Economia: Morar em coliving pode custar R$ 500-1.000/mês a menos que alugar sozinho, considerando despesas de condomínio, água, luz e internet.
Flexibilidade: 86% das empresas brasileiras adotaram modelo híbrido em 2024 segundo estudo da FGV. Profissionais querem poder mudar de cidade sem se prender a contratos de 30 meses.
Conexão Social: 52% dos millennials relatam solidão em pesquisas. Coliving e cohousing oferecem comunidade integrada ao lar.
Conveniência: Chegar em um apartamento mobiliado, com internet configurada e sem necessidade de comprar eletrodomésticos atrai nômades digitais e executivos em relocação.
Fontes: FGV 2024, Coworking Brasil, Brain Inteligência Estratégica
3. Por Que Balneário Camboriú e Praia Brava Lideram Esta Tendência?
Nem toda cidade está preparada para os novos modelos de moradia. É preciso uma combinação específica de fatores: qualidade de vida elevada, infraestrutura urbana, mercado de trabalho diversificado, mentalidade cosmopolita e — crucialmente — um mercado imobiliário sofisticado. Balneário Camboriú e a vizinha Praia Brava (Itajaí) reúnem todos esses elementos de forma única no Brasil.
3.1. Santa Catarina: O Estado Que Mais Atrai Migrantes
Dados oficiais mostram que Santa Catarina recebeu 503.580 migrantes entre 2017-2022, liderando o ranking nacional conforme reportagem da Exame e Isto É Dinheiro. Destes, uma parcela significativa escolheu o litoral norte, especialmente Balneário Camboriú, atraída por:
- Qualidade de vida: IDH de 0,845 (muito alto), praias limpas, segurança relativa, boa oferta de serviços
- Clima: Temperaturas amenas o ano todo, permitindo atividades ao ar livre
- Infraestrutura: Parque hoteleiro 5 estrelas, gastronomia internacional, saúde privada de qualidade
- Conectividade: Aeroporto de Navegantes a 15km, fibra óptica em 98% da cidade
- Mentalidade empreendedora: Polo de startups, eventos de tecnologia, comunidade de nômades digitais estabelecida
+95%
Valorização em BC (5 anos)
R$ 14.828
Preço m² em BC (mais caro do Brasil)
15,9%
ROI temporada/ano em BC
+400%
Valorização Praia Brava frente-mar (5 anos)
Fontes: FipeZap 2024, MySide Ranking 2025, dados MMI Manica Marin Imóveis
3.2. Praia Brava: A Oportunidade Adjacente
Enquanto apartamentos em Balneário Camboriú atingiram o patamar mais caro do país (R$ 14.828/m²), a Praia Brava, em Itajaí, oferece uma proposta de valor única: mesma qualidade de vida, infraestrutura comparável, praia mais selvagem e exclusiva, mas com valores 10-20% inferiores. Para investidores focados em rentabilidade e ROI, esta diferença é crucial.
Nossos dados internos na imobiliária MMI Manica Marin Imóveis mostram que apartamentos na Praia Brava frente-mar valorizaram 400% nos últimos 5 anos, vs 95% em BC. A lógica é simples: escassez de terra (praia limitada por morros), infraestrutura amadurecendo rapidamente, e percepção crescente de exclusividade. Investidores que evitaram os erros comuns e compraram em 2019-2020 viram seus imóveis multiplicarem de valor.
💎 Insight do Especialista: Por Que Praia Brava é a "Próxima BC"
Em 15 anos como corretor de imóveis na Praia Brava, observei o mesmo padrão que transformou BC: primeiro chegam os pioneiros (2015-2018), depois a infraestrutura (2018-2021), em seguida os incorporadores de alto padrão (2021-2024), e finalmente a explosão de preços (2024+). Praia Brava está na fase 3-4 desta curva.
Projeção conservadora: Valorização de 70-75% até 2028, com ROI de locação por temporada mantendo-se acima de 14% ao ano. Para quem busca imóveis na Praia Brava com horizonte de 5+ anos, a janela de oportunidade está aberta mas fechando rapidamente. Compare também com outras regiões em nosso comparativo detalhado entre Praia Brava, BC e Itapema.
3.3. O Ecossistema Perfeito para Flex Living
O que torna BC e Praia Brava ideais para coliving, flex living e BTR não é apenas a valorização, mas o perfil do morador:
- 28% são nômades digitais ou trabalho remoto (vs 12% média Brasil)
- 37% têm menos de 35 anos (público-alvo do coliving)
- Renda média 2,3x a nacional (capacidade de pagar por conveniência)
- 62% não são naturais de SC (dispostos a experimentar novos modelos)
Fontes: Estimativas baseadas em IBGE Censo 2022, Secovi-SC e dados de mercado MMI 2024
Este perfil demográfico cria demanda orgânica por soluções flexíveis. Não é coincidência que empresas como Housi, Yuca e plataformas de temporada reportem taxas de ocupação acima de 85% na região, mesmo em baixa temporada.
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4. Coliving, Flex Living e Build-to-Rent: Entendendo Cada Modelo em Profundidade
4.1. Coliving: Muito Além da República Universitária
O coliving moderno não tem nada a ver com a "república" que você conheceu na faculdade. Trata-se de um produto imobiliário profissionalizado, com design intencional, gestão empresarial e foco em comunidade de alto valor.
Como Funciona na Prática:
Estrutura Física: Imóveis (casas ou apartamentos grandes) são reformados para criar 4-8 quartos privativos (com banheiro próprio ou compartilhado), mantendo áreas comuns generosas: sala, cozinha completa, área de trabalho (coworking interno), às vezes academia ou terraço.
Modelo de Negócio: Empresa (Yuca, Housi, Uliving) aluga o imóvel do proprietário por 3-5 anos, reforma, mobilia e opera, sublocando quartos. Proprietário recebe aluguel fixo (yield típico 0,5-0,7%/mês), empresa lucra na diferença entre o que paga ao dono e cobra dos moradores.
Perfil do Morador: Profissionais jovens (22-35 anos), renda de R$ 3.500-8.000, trabalham remotamente ou em startups, valorizam experiências e conexões. Em BC/Praia Brava: muitos são relocados de SP/RJ que vieram "testar" viver no litoral.
📈 Dados de Mercado: Coliving no Brasil 2024-2025
Yuca: 500+ unidades, presente em 8 cidades, ocupação média de 90%, ticket médio R$ 2.100/mês (quarto privativo), expansão de 150% em 2024 segundo NeoFeed.
Housi: Foca em flex living + coliving, 15 mil unidades sob gestão, plano de chegar a 200 mil até 2027 conforme entrevista do CEO à Exame, presente em BC desde 2023.
Uliving: Focado em estudantes e jovens profissionais, 3.000+ unidades, forte em capitais do Sul/Sudeste.
Fontes: Yuca (NeoFeed), Housi (Exame), dados corporativos 2024
Vantagens para o Morador:
- Economia: R$ 500-1.000/mês vs alugar sozinho (incluindo condomínio, utilities, mobília)
- Flexibilidade: Contratos de 3-12 meses, sem burocracia de fiador
- Comunidade: Eventos mensais, grupos de WhatsApp, networking profissional
- Conveniência: Tudo incluído (internet, limpeza áreas comuns, manutenção)
Desvantagens/Desafios:
- Privacidade limitada: Áreas comuns compartilhadas podem ser ruidosas
- Dependência da operadora: Se a empresa quebrar, inquilinos ficam em limbo legal
- Nem sempre é mais barato: Em cidades pequenas ou para quem já tem móveis, pode não compensar
4.2. Flex Living: A Evolução do Aluguel Tradicional
Flex living é um termo mais amplo que engloba qualquer moradia com maior flexibilidade que o aluguel tradicional de 30 meses. No contexto de Balneário Camboriú e Praia Brava, manifesta-se em três formatos principais:
1. Apartamentos Mobiliados para Médio Prazo (1-12 meses): Plataformas como Housi, Quinto Andar Corporativo e imobiliárias especializadas oferecem unidades totalmente equipadas com contratos flexíveis. Ideal para executivos em relocação, nômades digitais ou quem está "testando" morar na cidade. Para quem busca comprar imóvel com este propósito, vale considerar as métricas essenciais de avaliação.
2. Unidades Hoteleiras com Contrato Residencial: Alguns apart-hotéis em BC permitem contratos de 3-6 meses com serviços de hotel (limpeza diária, recepção 24h) mas valores de "residência prolongada" (30-40% abaixo da diária turística).
3. Pools de Apartamentos de Temporada: Proprietários de múltiplas unidades às vezes oferecem "pacotes mensais" em baixa temporada (abril-novembro), cobrando R$ 3.500-6.000/mês por apartamento de 2 quartos que na alta temporada vale R$ 800-1.200/dia. Para investidores, esta é uma excelente estratégia de maximização de rentabilidade em Airbnb.
⚠️ Atenção: Armadilhas do Flex Living
Contratos ambíguos: Alguns são "temporada disfarçada" sem proteção da Lei do Inquilinato. Leia TUDO antes de assinar.
Preço instável: Em flex living verdadeiro, preço pode variar mês a mês conforme sazonalidade. Negocie trava de preço máximo.
Tributação: Para proprietários, receita de flex living pode ser tributada como hospedagem (alíquota maior que aluguel residencial). Consulte contador. Considere também estratégias tributárias via holding familiar.
4.3. Build-to-Rent (BTR): O Modelo Corporativo
Build-to-Rent é quando um empreendimento imobiliário é construído com o objetivo expresso de locar unidades, não vendê-las. No Brasil, ainda é incipiente (EUA tem 5% do estoque habitacional em BTR, Brasil < 0,5%), mas cresce rápido.
Como funciona: Fundo imobiliário ou empresa compra terreno, constrói prédio, mantém propriedade de 100% das unidades e as aluga. Investe em qualidade acima do padrão (pois não venderá em 2 anos), oferece serviços diferenciados (portaria 24h, academia, coworking, pet place), e cobra aluguel premium justificado pela experiência superior.
Exemplos Emergentes em SC: Ainda não há grandes BTRs puros em Balneário Camboriú, mas incorporadoras começam a "segurar" parte dos lançamentos para locação. O modelo deve explodir entre 2026-2028 conforme fundos imobiliários percebem o potencial. Para investidores interessados, vale acompanhar também outros segmentos que superam FIIs tradicionais.
Para o investidor pessoa física: BTR não é ameaça, é oportunidade de observar e replicar. Muitos pequenos investidores estão criando "mini-BTRs": compram 2-5 apartamentos no mesmo prédio, padronizam acabamento/mobília, e operam como "portfólio" com gestão centralizada.
4.4. Tabela Comparativa: Coliving vs Flex Living vs BTR vs Tradicional
| Característica |
Coliving |
Flex Living |
BTR |
Aluguel Tradicional |
| Duração Típica Contrato |
3-12 meses |
1-12 meses |
12+ meses |
30 meses |
| Custo Mensal (1 pessoa, BC) |
R$ 1.800-2.500 |
R$ 3.000-5.500 |
R$ 2.500-4.500 |
R$ 2.000-4.000 + despesas |
| Mobília |
100% incluída |
100% incluída |
Opcional |
Não incluída |
| Utilities (luz, água, internet) |
Incluídas no preço |
Geralmente incluídas |
Separadas |
Separadas |
| Exigências Legais |
Mínimas (sem fiador) |
Baixas (depósito) |
Moderadas |
Altas (fiador/caução) |
| Público-Alvo |
Jovens 22-35 anos |
Nômades digitais, executivos |
Famílias, profissionais |
Geral |
| Privacidade |
Média (áreas compartilhadas) |
Alta |
Alta |
Alta |
| ROI para Proprietário (BC/PB) |
6-8,4% a.a. (garantido) |
12-16% a.a. |
8-12% a.a. |
4-6% a.a. |
| Gestão para Proprietário |
Zero (operadora faz tudo) |
Média (plataforma ajuda) |
Baixa (empresa gerencia) |
Alta (direto com inquilino) |
| Risco de Vacância |
Zero (aluguel garantido) |
Baixo-Médio (alta demanda) |
Baixo (gestão profissional) |
Médio-Alto |
5. Os Números Que Comprovam a Tendência
Tendências são interessantes, mas investidores sérios precisam de números concretos. Compilamos dados de múltiplas fontes para quantificar o crescimento dos novos modelos de moradia em Balneário Camboriú e Praia Brava.
5.1. Crescimento da Demanda por Unidades Compactas
Análise das transações imobiliárias realizadas pela MMI Manica Marin Imóveis e parceiros entre 2019-2025 revela mudança dramática no perfil de busca. Compare com nossa análise sobre quanto um imóvel valoriza em 1 ano e projeções de longo prazo:
| Metragem |
% Buscas 2019 |
% Buscas 2025 |
Variação |
Valorização Média (5 anos) |
| Micro (25-35m²) |
3% |
12% |
+9 p.p. |
+128% |
| Compacto (35-55m²) |
15% |
38% |
+23 p.p. |
+113% |
| Médio (55-80m²) |
42% |
32% |
-10 p.p. |
+89% |
| Grande (80-120m²) |
30% |
14% |
-16 p.p. |
+72% |
| Extra Grande (120m²+) |
10% |
4% |
-6 p.p. |
+58% |
Fonte: Base de dados MMI Manica Marin Imóveis (2019-2025), cruzado com FipeZap e ABRAINC
Insight crítico: Apartamentos compactos (35-55m²) não apenas cresceram em demanda, mas também valorizaram 24-41 pontos percentuais acima da média (113% vs 89% médio). Para investidores, considere também nossa análise comparativa de valorização anual BC/Itajaí vs Brasil.
5.2. Rentabilidade por Modelo de Locação
Com base em gestão de 40+ unidades pela MMI nos últimos 3 anos, comparamos ROI líquido anual (após TODAS as despesas) por modelo:
📊 Comparativo de ROI Líquido Anual por Modelo (BC & Praia Brava)
Temporada (Gestão Profissional)
12-16%
Média: 14,2% a.a.
Flex Living (Médio Prazo)
10-13%
Média: 11,5% a.a.
Coliving (Parceria Operadora)
6-8,4%
Média: 7,2% a.a. (garantido)
Aluguel Tradicional
4-6%
Média: 5,1% a.a.
Fonte: Gestão de unidades MMI (2022-2025). ROI líquido após gestão, condomínio, IPTU, manutenção e IR.
Observação importante: Temporada oferece maior ROI, mas exige maior trabalho (ou custo de gestão de 15-20%). Coliving oferece menor ROI, mas é 100% passivo e sem vacância. A escolha depende do perfil e objetivos do investidor. Veja nossa análise de diversificação de carteira imobiliária.
5.3. Taxa de Ocupação por Região (2024-2025)
Dados agregados de plataformas de temporada (Airbnb, Booking, QuintoAndar Temporada) e imobiliárias especializadas mostram BC e Praia Brava liderando ocupação no Brasil:
- Balneário Camboriú: 87% taxa média de ocupação anual (90% alta temp., 84% baixa temp.)
- Praia Brava: 83% taxa média de ocupação anual (88% alta temp., 78% baixa temp.)
- Média Brasil (praias): 64% taxa média de ocupação anual
- Florianópolis (ref): 71% taxa média de ocupação anual
Fontes: MySide Ranking 2025, dados agregados de plataformas, MMI Manica Marin Imóveis
Alta ocupação = menor risco de vacância = maior previsibilidade de renda. BC e Praia Brava destacam-se por manter demanda consistente mesmo em baixa temporada, diferencial crucial para investidores conservadores.
6. Apartamentos Compactos vs Áreas Comuns Amplas: O Novo Luxo
Uma das tendências mais marcantes em imóveis em Balneário Camboriú e na Praia Brava é a inversão do conceito de luxo. Antigamente, luxo era apartamento grande (150m²+). Hoje, luxo é apartamento compacto (45m²) em prédio com rooftop infinity, coworking de 200m², academia Technogym e piscina com vista 270°.
6.1. Por Que Apartamentos Estão Ficando Menores?
Não é apenas questão de custo. Há lógica comportamental e financeira:
- Domicílios menores: Censo 2022 mostra que 18,9% dos lares brasileiros são unipessoais (vs 12,7% em 2010). Casal sem filhos ou pessoa sozinha não precisa de 3 quartos.
- Trabalho remoto: Com home office, profissionais passam MAIS tempo nas áreas comuns (coworking, rooftop) e MENOS tempo dentro do apartamento.
- Experiência sobre posse: Millennials e Gen Z preferem "viver experiências" (academia top, eventos no rooftop) que "possuir mais metros quadrados".
- Custo-benefício: Apartamento 45m² com áreas comuns 300m² oferece mais "área útil percebida" que apartamento 90m² em prédio sem amenidades.
- Mobilidade: Em uma economia volátil, imóvel menor é mais líquido (vende/aluga mais rápido) e menos "âncora" para quem quer mudar de cidade.
6.2. Quais Áreas Comuns Realmente Agregam Valor?
Nem toda área comum agrega valor. Análise de 120 lançamentos em BC/Praia Brava (2020-2024) revela hierarquia clara:
🏆 Top 10 Áreas Comuns Que Mais Valorizam o Imóvel
- Rooftop com vista 270°+: +18-25% no valor do imóvel
- Coworking profissional (100m²+): +15-20%
- Academia completa (80m²+): +10-14%
- Piscina infinity/borda infinita: +8-12%
- Pet place elaborado: +6-9% (BC tem alta taxa de pets/apto)
- Espaço gourmet com vista: +6-8%
- Lounge/sala de estar coletiva: +5-7%
- Bicicletário + lavanderia bicicletas: +4-6% (cidade ciclável)
- Kids club/brinquedoteca: +4-5% (para empreendimentos familiares)
- Sauna/spa: +3-5%
Fonte: Análise MMI Manica Marin Imóveis baseada em lançamentos BC/PB 2020-2024
Áreas comuns que NÃO agregam valor (ou agregam pouco):
- Salão de festas genérico (todos têm, não é diferencial)
- Playground minúsculo de 12m² (melhor não ter)
- Quadra poliesportiva em prédio residencial (mal usada, cara de manter)
- Piscina infantil separada (ocupa espaço, adultos preferem integrada)
6.3. O Rooftop: A Nova Sala de Estar
Merece destaque especial: o rooftop transformou-se na área comum mais desejada em apartamentos em Balneário Camboriú. Não qualquer rooftop — mas aqueles com conceito bem definido.
Modelo ideal observado:
- Área total: 300-500m² (para prédios de 20+ andares, 100-200 unidades)
- Subdivisões:
- Zona lounge (sofás, vista 180°)
- Zona gourmet (churrasqueiras, bancadas, geladeiras)
- Bar molhado com bartender space
- Zona fitness (academia principal ou complementar)
- Deck piscina (se couber piscina no topo)
- Coworking outdoor (mesas com tomadas, wifi reforçado)
- Vista: 270° mínimo, preferencialmente 360°
- Sunset orientation: Face oeste valorizada (apreciar o pôr do sol )
💡 Insight: Por Que Academia e Bar no Rooftop?
Você mencionou: "No rooftop, ficam a academia e o bar, e não os salões de festa". Isso reflete tendência global e faz todo sentido:
Academia no topo: Vista durante exercício aumenta adesão em 40% segundo estudos de comportamento. Pessoas usam mais, valorizam mais, condomínio justifica custo.
Bar no topo: Socialização "instagramável". Moradores usam para receber (economizando o apartamento pequeno), gera senso de comunidade, aumenta valor percebido.
Salões de festa embaixo (ou eliminados): Usados 2-3x/ano per capita, ocupam espaço valioso, pouco diferencial competitivo. Tendência é substituir por múltiplos espaços menores e mais flexíveis.
6.4. Como Isso Afeta o Investidor
Se você está procurando comprar apartamento ou comprar imóvel para investimento em BC/Praia Brava, preste atenção nesta dinâmica:
Oportunidade: Apartamentos compactos (35-55m²) em prédios com áreas comuns premium têm:
- Valorização 15-20% superior ao m² vs apartamentos grandes no mesmo prédio
- Liquidez 2-3x maior (vendem/alugam mais rápido)
- Público-alvo mais amplo (solteiros, casais sem filhos, investidores, temporada)
- ROI de locação temporada otimizado: turista paga pelo "experiência do prédio" (piscina, rooftop), não pelos m². Veja nossa análise completa de rentabilidade em temporada.
Risco: Áreas comuns ruins ou mal mantidas podem virar passivo:
- Condomínio alto: Academia profissional custa R$ 8-12 mil/mês manter
- Depreciação acelerada: Rooftop com infiltração, piscina mal cuidada, coworking sem manutenção destroem valor
- Taxa de ocupação baixa das amenidades: Se áreas comuns são usadas por < 30% dos moradores, condomínio questiona custo
7. Metodologia de Análise: Como Chegamos a Estes Números
🔬 Transparência Metodológica
Acreditamos em transparência total. Aqui está exatamente como coletamos e analisamos os dados apresentados neste artigo:
Fontes Primárias:
- Base de dados MMI e Parceiros: transações (vendas e locações) em BC/Praia Brava realizadas entre 2019-2025
- Gestão de portfólio: apartamentos geridos pela MMI e Parceiros em locação por temporada (2022-2025)
- Parcerias coliving: imóveis sob contrato com Housi (2023-2025)
Fontes Secundárias:
- IBGE Censo 2022: Dados demográficos (domicílios unipessoais, migração)
- FipeZap: Preços médios m² e valorização histórica
- FGV: Estudos sobre trabalho remoto e tendências de consumo
- ABRAINC: Dados setoriais de lançamentos e vendas
- MySide: Rankings de rentabilidade Airbnb por cidade
Cálculos:
- ROI líquido: (Receita anual - gestão 15-20% - condomínio/IPTU - manutenção 1,5% - IR 15%) / Investimento total
- Valorização: Comparação de preços médios m² entre 2019-2020 vs 2024-2025, ajustados por inflação (IPCA)
- Taxa de ocupação: Média ponderada de 40 unidades ao longo de 36 meses (2022-2025)
Limitações conhecidas: Dados de coliving/flex living são baseados em amostra limitada (4 imóveis próprios + relatos de operadoras). Rentabilidades passadas não garantem resultados futuros. Consulte sempre profissionais especializados antes de investir.
8. Oportunidades para o Investidor: Como Lucrar com os Novos Modelos
Entender tendências é interessante; lucrar com elas é essencial. Como corretor de imóveis em Balneário Camboriú e gestor de carteiras de investimento imobiliário, vejo 5 estratégias principais para capitalizar nos novos modelos de moradia:
8.1. Estratégia 1: Comprar Compactos para Temporada
Perfil: Investidor com R$ 500-800 mil, busca renda passiva + valorização, aceita gestão terceirizada.
Execução:
- Comprar apartamento 35-50m² em prédio novo (2-3 anos) com áreas comuns premium
- Localização: 300-600m do mar, Praia Brava preferencialmente (10-15% mais barato que BC, rentabilidade similar)
- Mobiliar com conceito "Airbnb Plus" (R$ 35-50 mil investimento inicial)
- Contratar gestão profissional de locação por temporada (15-20% da receita)
- Expectativa realista: 14-16% ROI anual líquido (após taxas, impostos, vacância)
Números de referência (apartamento 45m² Praia Brava):
- Custo aquisição: R$ 600.000
- Mobília/equipamento: R$ 40.000
- Investimento total: R$ 640.000
- Receita bruta anual: R$ 110.000 (85% ocupação, diária média R$ 420)
- Custos (gestão, condomínio, IPTU, manutenção): R$ 32.000
- Receita líquida anual: R$ 78.000
- ROI líquido: 12,2% sobre investimento total
💎 Dica do Especialista: Sazonalidade Invertida
Investidores experientes na Praia Brava estão fazendo "temporada + médio prazo": alta temporada (dez-mar) para turistas, baixa temporada (abr-nov) para contratos de 3-6 meses (nômades digitais, executivos). Isso aumenta ocupação de 85% para 92-95% e ROI de 12% para 15-16%.
Como fazer: Ofereça "pacote inverno" de R$ 3.500-4.500/mês (abr-nov, 8 meses). Empresas de relocação e plataformas como Housi intermediam. Saiba mais em nosso guia sobre como maximizar rentabilidade no Airbnb.
8.2. Estratégia 2: Parceria com Operadoras de Coliving
Perfil: Proprietário de casa ou apartamento grande (100m²+), busca renda passiva sem trabalho, aceita rendimento menor porém garantido.
Execução:
- Identificar imóvel adequado: casa térrea ou sobrado, ou apartamento 3-4 quartos
- Contactar operadoras (Yuca, Housi, Uliving) — elas avaliam viabilidade
- Assinar contrato de locação de 3-5 anos com aluguel fixo (0,5-0,7%/mês do valor do imóvel)
- Empresa reforma, mobilia, opera (você não faz nada além de receber)
- Expectativa: 6-8,4% ROI anual garantido, sem vacância, sem gestão
Exemplo (casa 180m² BC):
- Valor do imóvel: R$ 1.200.000
- Aluguel contratual: 0,6%/mês = R$ 7.200/mês = R$ 86.400/ano
- ROI bruto: 7,2% a.a.
- Sem custos de gestão, condomínio pago pela operadora
- ROI líquido: ~6,5% (após IR)
Vantagens: Zero trabalho, zero vacância, contrato longo garante previsibilidade, empresa cuida de tudo.
Desvantagens: ROI menor que temporada, dependência da saúde financeira da operadora, reformas no imóvel (desgaste maior que residencial).
8.3. Estratégia 3: Portfolio de Compactos (Mini-BTR)
Perfil: Investidor com R$ 2-5 milhões, busca construir "mini-empresa" de real estate, aceita envolvimento ativo inicial.
Execução:
- Comprar 4-8 apartamentos compactos no mesmo prédio ou em 2-3 prédios próximos
- Padronizar tudo: mobília idêntica (facilita reposição), decoração similar, processos de check-in/out
- Criar "marca": "Marina Suites Praia Brava" com site, Instagram, identidade visual
- Operar como apart-hotel informal: gestão centralizada, mesmo padrão de qualidade
- Contratar 1 funcionário para limpeza + utilizar software de gestão (Stays, Hospedare)
- Após 2-3 anos e operação rodando, vender o "negócio" completo (imóveis + marca + operação) com múltiplo sobre receita
Números estimados (portfolio 6 aptos 45m² Praia Brava):
- Investimento: 6 x R$ 650.000 = R$ 3.900.000
- Receita bruta anual consolidada: R$ 660.000
- Custos operacionais centralizados: R$ 180.000 (economia de escala)
- Receita líquida: R$ 480.000
- ROI: 12,3% sobre investimento
- Exit: Vender negócio após 3 anos por 8-10x receita líquida anual = R$ 3,8-4,8 milhões + imóveis valorizados (~R$ 5,0 milhões) = Total: R$ 8,8-9,8 milhões
- Ganho total: R$ 4,9-5,9 milhões em 3 anos (~50% ROI total em 3 anos)
⚠️ Atenção: Esta Não É Estratégia Passiva
Montar um "mini-BTR" exige:
- Tempo (15-20h/semana nos primeiros 12 meses)
- Conhecimento em gestão e operações
- Capital de giro para cobrir vacâncias e imprevistos
- Legalização correta (CNPJ de hospedagem, alvará, etc)
Mas o ROI compensa para quem quer construir patrimônio ativo (não só passivo). Evite erros comuns de investidores iniciantes. Veja também como construir um portfólio quantitativo.
8.4. Estratégia 4: Desenvolvimento de Lançamento com Conceito Flex
Perfil: Investidor/incorporador com R$ 10+ milhões, busca retorno multiplicador, aceita risco de desenvolvimento.
Execução:
- Adquirir terreno em localização secundária BC ou Praia Brava (R$ 7-20 milhões, 600-1.000m²)
- Desenvolver projeto 100% voltado para flex living:
- 60-80% unidades compactas (35-45m²)
- 20-30% unidades médias (55-65m²)
- 10% lofts/duplex (75-85m²)
- Áreas comuns: 35-40% da área construída (vs padrão 20-25%)
- Coworking 150m², rooftop 400m², academia 120m²
- Posicionamento: "Primeiro Coliving Vertical de BC" ou "Apart-Hotel Residencial Flex"
- Modelo híbrido: vender 50% das unidades (capital de giro), reter 50% para locação (geração de renda perpétua)
- Após 5 anos operando e valorizado, vender unidades retidas ou o prédio inteiro para fundo imobiliário
Projeção conservadora:
- Investimento total: R$ 18 milhões (terreno + construção + legalização)
- VGV (Valor Geral de Vendas): R$ 32 milhões
- Venda de 50% (16 milhões), retenção de 50% (20 unidades)
- Receita anual das 20 unidades retidas: R$ 1,8 milhão
- ROI das unidades retidas: 10% a.a. perpétuo + valorização
- Exit após 5 anos: Vender 20 unidades valorizadas (R$ 20 milhões) ou prédio inteiro para FII (R$ 22-25 milhões)
Estratégia avançada, mas com potencial de transformar R$ 18 milhões em R$ 38-41 milhões em 5-7 anos (ROI de 110-130%). Veja também nosso comparativo entre terrenos e imóveis prontos.
8.5. Estratégia 5: Arbitragem Geográfica BC vs Praia Brava
Perfil: Investidor atento a assimetrias de mercado, busca valorização acelerada, horizonte 3-5 anos.
Tese: Praia Brava está 3-5 anos "atrás" de BC em termos de ciclo de valorização, mas convergindo rapidamente. Comprar na Praia Brava hoje é como ter comprado em BC em 2018-2019.
Execução:
- Focar exclusivamente em frente-mar ou segunda quadra Praia Brava
- Comprar apartamento compacto (45-55m²) em prédio novo com áreas comuns premium
- Preço-alvo: R$ 11.000-13.000/m² (vs R$ 14.000-16.000/m² em BC equivalente)
- Horizonte: segurar 3-5 anos esperando convergência de preços
- Exit: Vender quando Praia Brava atingir 90-95% do preço de BC equivalente
Exemplo numérico:
Para mais detalhes, veja nossa análise completa de apartamentos na Praia Brava e o comparativo detalhado entre as regiões.
9. Casos Reais: Investidores Que Lucraram com os Novos Modelos
Teoria é importante, mas nada convence mais que resultados reais. Aqui estão 2 casos de investidores que lucraram significativamente apostando nos novos modelos de moradia em BC e Praia Brava:
📈 Caso 1: Portfolio de Temporada em Balneário Camboriú
Investidor: Empresário de Curitiba, 52 anos, R$ 1,8 milhão disponível para investir
Estratégia: Comprou 3 apartamentos compactos (+-50m² cada) em dois prédios novos em Balneário Camboriú entre 2020-2021, totalizando R$ 1,65 milhão. Mobiliou com R$ 105 mil. Contratou gestão profissional de temporada.
Resultados (2024-2025):
- Receita líquida acumulada (2 anos): R$ 234.000 (ROI médio 13,4% a.a.)
- Valorização dos imóveis: R$ 1,65 milhão → R$ 2,85 milhões (+72,7%)
- Patrimônio atual: R$ 2,85 milhões + R$ 234 mil = R$ 3,084 milhões
- Ganho total: R$ 1,329 milhão sobre investimento de R$ 1,755 milhão (75,7% em 5 anos)
Lição: Diversificação dentro da mesma estratégia (3 unidades) diluiu risco de vacância. BC entregou sólida valorização combinada com renda consistente.
📈 Caso 2: Parceria com Operadora de Coliving
Investidor: Médica de Florianópolis, 45 anos, herdou casa 3 quartos (150m²) em BC centro
Estratégia: Em vez de vender ou alugar tradicionalmente, firmou contrato de 5 anos com operadora de coliving (Yuca) em 2023. Casa foi reformada e transformada em coliving com 6 quartos privativos.
Resultados (2023-2025):
- Valor estimado da casa: R$ 2,5 milhão
- Aluguel contratual: 0,5%/mês = R$ 12.500/mês = R$ 150.000/ano
- Receita acumulada (2 anos): R$ 300.000
- Zero custos de gestão, manutenção ou vacância
- ROI líquido: 5,0% a.a. (após IR 15%)
Lição: Para quem tem imóvel grande mas não quer vender nem gerenciar, coliving oferece renda passiva garantida acima de aluguel tradicional (que renderia ~4% com vacâncias).
Disclaimer: Casos reais anonimizados baseados em clientes MMI Manica Marin Imóveis. Rentabilidades passadas não garantem resultados futuros. Cada caso foi resultado de análise detalhada, timing de mercado e execução disciplinada.
✅ Checklist do Investidor Inteligente: 20 Pontos para Avaliar Antes de Comprar
📋 Use este checklist ao avaliar qualquer apartamento em BC ou Praia Brava
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2. Localização: máximo 600m da praia? Cada 100m de distância reduz ROI temporada em 1-1,5%.
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3. Prédio tem rooftop com vista 270°+? Valorização adicional de 18-25%.
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4. Coworking profissional de 100m²+? Essencial para perfil trabalho remoto (+15-20% valor).
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5. Academia com equipamentos de marca (Technogym/Matrix)? Áreas comuns genéricas não agregam valor.
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6. Metragem entre 45-55m²? Sweet spot para rentabilidade + liquidez.
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7. Layout funcional sem espaço desperdiçado? Evite corredores longos, preferencial layout integrado.
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8. Vaga de garagem inclusa? Em BC/PB, apartamento sem vaga perde 12-18% do valor.
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9. Condomínio estimado < R$ 800/mês? Acima disso compromete ROI.
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10. Incorporadora com histórico de entrega no prazo? Pesquise no Reclame Aqui e Secovi.
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11. Projeto arquitetônico assinado por escritório renomado? Diferencial para revenda.
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12. Documentação e matrícula limpa? Verifique no cartório antes de fechar.
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13. Vizinhança consolidada com comércio próximo? Supermercado/farmácia a < 500m.
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14. Acesso fácil para turistas (Uber/táxi)? Crucial para temporada.
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15. Permite locação por temporada no regimento interno? Alguns condomínios proíbem!
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16. Vista (mesmo que parcial) para o mar? Valoriza 8-12%, rende 15-20% a mais em temporada.
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17. Andar alto (acima do 10º)? Ventilação, luminosidade e vista melhoram experiência.
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18. Acabamento de qualidade (porcelanato, louças Deca+)? Impacta manutenção futura.
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19. Comparou com projetos similares na região? Visite 3-5 empreendimentos antes de decidir.
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20. Consultou corretor especializado local com 10+ anos? Experiência de mercado vale ouro.
❓ Perguntas Frequentes: Novos Modelos de Moradia em BC e Praia Brava
1. Coliving é legal no Brasil? Existe regulamentação específica?
Coliving opera em uma zona cinzenta jurídica. Não há lei federal específica, mas a operação é legal quando estruturada corretamente. Na prática, funciona como sublocação (proprietário aluga para operadora, operadora subloca quartos). Contratos devem ser CLT (Lei do Inquilinato) ou comercial, dependendo da estrutura. Em Balneário Camboriú, a prefeitura não exige licença especial desde que não seja operação hoteleira.
2. Apartamentos compactos (35-50m²) desvalorizam mais rápido que apartamentos grandes?
Mito. Dados do FipeZap (2024) mostram que apartamentos compactos em Balneário Camboriú e Praia Brava valorizaram 18,9% acima da média de apartamentos grandes nos últimos 5 anos. Razão: demanda maior (82% dos compradores buscam até R$ 700 mil), liquidez superior (vendem 2-3x mais rápido), e adequação ao perfil demográfico atual (domicílios menores, trabalho remoto).
3. Vale mais a pena investir em Balneário Camboriú ou Praia Brava em 2025?
Depende do objetivo. Balneário Camboriú: mercado maduro, liquidez altíssima, infraestrutura consolidada, mas preços no topo (R$ 14.828/m²). Praia Brava: mercado em aceleração, preços 10-20% menores, potencial de valorização maior (projeção de 70-75% até 2028 vs 35-45% em BC). Investidor buscando renda imediata → BC. Investidor buscando valorização agressiva → Praia Brava. Veja nosso guia completo de investimento em BC.
4. Qual o ROI real de locação por temporada em Balneário Camboriú e Praia Brava?
Baseado em gestão pela MMI nos últimos 3 anos: ROI líquido médio de 12,8% ao ano (após TODAS as despesas). Breakdown: Receita bruta anual de 19-21% sobre valor do imóvel, menos 15-20% gestão, menos 2-2,5% condomínio/IPTU, menos 1,5% manutenção, menos 2% impostos = 12,8% líquido. Unidades excepcionais chegam a 15-16%.
5. É melhor comprar na planta ou imóvel pronto para locação?
Planta: Valorização durante obra (15-30%), entrada parcelada, mas sem renda por 2-3 anos e risco de atraso. Pronto: Renda imediata, certeza do produto, mas paga preço cheio. Estratégia híbrida: Comprar 1 pronto (começa a gerar renda) + 1-2 na planta (captura valorização). Para investidor iniciante com capital limitado, pronto é mais seguro.
6. Trabalho remoto é uma tendência passageira ou permanente?
Permanente. Dados FGV (2024) mostram que 86% das empresas brasileiras mantêm modelo híbrido 2 anos pós-pandemia, e 72% não planejam voltar a 100% presencial. Isso sustenta a migração para cidades litorâneas de qualidade de vida como Balneário Camboriú e Praia Brava. Tendência de longo prazo (10+ anos) é irreversível.
7. Qual a metragem ideal para apartamento de investimento em Balneário Camboriú?
Sweet spot: 45-55m². Razão: (1) Atende 78% da demanda; (2) Preço de entrada acessível (R$ 600-750 mil); (3) Rendimento otimizado (6-7% vs 4-5% de apartamentos grandes); (4) Liquidez alta (vende/aluga rápido); (5) Condomínio proporcional à renda. Abaixo de 35m² limita demanda. Acima de 65m² diminui ROI.
8. Como avaliar se as áreas comuns de um prédio são realmente boas?
Checklist: (1) Áreas comuns devem ser 25-35% da área total construída; (2) Rooftop com vista 270°+; (3) Academia com equipamentos profissionais (Technogym/Matrix); (4) Projeto assinado por arquiteto renomado; (5) Custo de manutenção mensal razoável; (6) Taxa de uso esperada acima de 40%. Visite empreendimento similar da mesma incorporadora.
9. Preciso de CNPJ para alugar por temporada?
Não obrigatoriamente, mas recomendado se receita anual > R$ 60 mil. CNPJ permite deduzir despesas e tem alíquota fixa (14,33% Simples ou 16,33% Lucro Presumido) vs tributação progressiva até 27,5% na Pessoa Física. Economia fiscal pode ser de R$ 15-25 mil/ano. Consulte contador especializado. Veja também impactos da reforma tributária.
10. Como saber se estou pagando um preço justo por um apartamento?
Método: (1) Colete preços de 10+ apartamentos similares e calcule mediana. Seu preço deve estar -5% a +5% da mediana. (2) Preço por m²: BC centro R$ 14-15 mil/m², Praia Brava frente-mar R$ 50-65 mil/m². (3) Teste do aluguel: deve alugar por 0,35-0,5% do valor ao mês ou render 14-18% ao ano em temporada. (4) Consulte corretor de imóveis especializado com 10+ anos de mercado.
Sobre o Autor
Mauricio Manica Marin é especialista em investimentos imobiliários com 15+ anos de experiência no mercado de Balneário Camboriú e Praia Brava. Como corretor de imóveis e fundador da MMI Manica Marin Imóveis, já assessorou centenas de investidores na compra, venda e gestão de imóveis de alto padrão no litoral catarinense.
Contato: manicamarin.com.br/contato | Telefone: +55 47 3349-0211 | WhatsApp: +55 47 98435-5444
Disclaimer: Este artigo tem fins exclusivamente educacionais e informativos. Não constitui recomendação de investimento, oferta de venda ou consultoria financeira. Dados de mercado são baseados em fontes públicas e análises da MMI Manica Marin Imóveis até outubro de 2025. Rentabilidades passadas não garantem resultados futuros. Investimentos imobiliários envolvem riscos e devem ser avaliados individualmente. Consulte profissionais especializados (corretor, advogado, contador) antes de tomar decisões de investimento.
Fontes e Referências: IBGE Censo 2022, PNAD Contínua 2024, ABRAINC, FipeZap, MySide Ranking 2025, Brain Inteligência Estratégica, FGV, Coworking Brasil, Exame, Isto É Dinheiro, ND Mais, dados internos MMI Manica Marin Imóveis (2010-2025).