Auditoria Jurídica & Análise de Riscos

Due Diligence Imobiliária no Litoral de SC: O Que Verificar Antes de Comprar

Autor: Mauricio Manica Marin (CRECI-SC 18779F) • Assessoria: MMI Manica Marin Imóveis (CRECI-SC 7813J) • Data de Revisão: Outubro de 2026 • Tempo de Leitura: 25 min

Resposta em 30 Segundos: O Roteiro de Verificação da Due Diligence

• Validade Normativa da Matrícula: Em Santa Catarina, o Código de Normas da CGJ/TJSC (art. 769) estabelece validade de 30 dias para a certidão de inteiro teor com ônus para a lavratura de escrituras; o exame prudencial da cadeia dominial das últimas décadas previne vícios sucessórios e riscos de evicção;
• Princípio da Concentração vs. Cautela Prudencial: Embora a Lei Federal nº 13.097/2015 (art. 54) prestigie a concentração dos atos na matrícula para proteger o terceiro de boa-fé, a apuração prévia de certidões cíveis, fiscais e trabalhistas (CNDT) do vendedor permanece altamente recomendável para avaliar sua real solvência e mitigar litígios (art. 792 do CPC);
• Venda na Planta Exige Memorial Registrado: A comercialização de unidades futuras antes do arquivamento do Registro de Incorporação (RI) no Cartório de Imóveis é vedada pelo art. 32 da Lei Federal nº 4.591/1964;
• Escopo Real do Patrimônio de Afetação: A afetação da Lei nº 10.931/2004 isola o canteiro contra dívidas externas da incorporadora, mas o patrimônio responde pelas obrigações próprias da obra e não garante liquidez automática se o orçamento estiver deficitário;
• Tolerância Legal de Entrega: Conforme o art. 43-A da Lei nº 4.591/1964 (Lei 13.786/2018), a tolerância para conclusão da obra é de até 180 dias corridos quando expressamente pactuada, devendo cláusulas em dias úteis ou extensões indefinidas ser avaliadas com cautela.

A aquisição de um imóvel no Litoral Norte de Santa Catarina — seja um apartamento com vista para a orla de Balneário Camboriú, uma residência na exclusiva Praia Brava de Itajaí ou um empreendimento de alto padrão em Itapema — consolida uma das mais valorizadas decisões de alocação patrimonial do Brasil. Quatro das cinco cidades com os maiores valores de anúncio por metro quadrado do país estão localizadas no estado, o que atrai famílias em busca de qualidade de vida e investidores focados em valorização e renda de locação.

Contudo, a atratividade do mercado litorâneo e o ritmo acelerado de fechamento de propostas criam um desafio comum: o risco de negligenciar a auditoria documental prévia em nome da agilidade comercial. Em negociações que envolvem aportes expressivos de capital, a due diligence imobiliária constitui a verificação preventiva indispensável para identificar pendências registrais, ônus não cancelados, dívidas fiscais ou irregularidades construtivas antes que o comprador comprometa recursos financeiros.

[ANÁLISE MMI] A due diligence não visa inviabilizar negócios ou suscitar receios desproporcionais. Seu propósito é esclarecer as condições reais do ativo e dos contratantes, avaliar riscos que possam ser corrigidos por meio de salvaguardas contratuais adequadas e assegurar que a compra se desenvolva com a máxima prudência e transparência possíveis.

Índice do Guia de Due Diligence

• 1. O Mercado Litoral Catarinense e a Necessidade de Auditoria
• 2. Nível 1: Auditoria da Matrícula e Cadeia Dominial
• 3. Nível 2: Auditoria da Construtora e dos Vendedores
• 4. Nível 3: Auditoria da Obra e Incorporação na Planta
• 5. Sinais de Alerta Contratuais e Registrais
• 6. Estudo de Caso Hipotético: A Aplicação Prática da Auditoria
• 7. Matriz de Prazos e Validade Documental em SC
• 8. Quadro Técnico: Obras com Afetação vs. Sem Afetação
• 9. O Papel da Assessoria e Curadoria Especializada
• 10. Checklist de 10 Etapas para o Comprador
• 11. Metodologia e Fontes Normativas
• 12. Perguntas Frequentes (FAQ)
• 13. Matriz de Perfis de Decisão

1. O Mercado Litoral Catarinense e a Necessidade de Auditoria Prévia

O mercado de imóveis do litoral de Santa Catarina apresenta uma densidade patrimonial singular no cenário imobiliário nacional. Segundo dados do índice FipeZAP referentes a setembro de 2026 (divulgados em 1º de outubro de 2026), quatro cidades catarinenses figuram entre os cinco municípios com o maior preço médio anunciado por metro quadrado do país:

• 1º Vitória (ES): R$ 15.905/m²;
• 2º Balneário Camboriú (SC): R$ 15.369/m²;
• 3º Itapema (SC): R$ 15.340/m²;
• 4º Florianópolis (SC): R$ 13.607/m²;
• 5º Itajaí (SC): R$ 13.453/m² (com destaque para a valorização dos lançamentos na Praia Brava).

[DADO OBSERVADO] É indispensável salientar que os indicadores do FipeZAP representam valores médios de anúncio (asking prices), e não necessariamente os preços finais de transação constantes de escrituras públicas. Em empreendimentos de alto padrão frente-mar ou tipologias exclusivas, os valores negociados por metro quadrado podem ser significativamente superiores à média amostral.

Exatamente pela relevância dos valores transacionados e pela velocidade com que as reservas ocorrem na região, a due diligence deve ser conduzida sob um método estruturado em três níveis complementares de verificação:

• Nível 1 (O Imóvel): Exame da matrícula imobiliária, conferência de medidas e confrontações, gravames, restrições urbanísticas e situação registral da edificação;
• Nível 2 (Os Sujeitos): Verificação da solvência, certidões fiscais e histórico processual dos vendedores proprietários, dos sócios da empresa vendedora e da construtora/incorporadora;
• Nível 3 (A Incorporação e o Contrato): Avaliação do Registro do Memorial de Incorporação (RI), da segregação do patrimônio de afetação, de licenças ambientais e do equilíbrio das cláusulas contratuais.

2. Nível 1: Auditoria da Matrícula do Imóvel (O Raio-X da Propriedade)

A matrícula imobiliária representa o assento público oficial do bem no respectivo Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente da comarca. Nela constam as descrições perimétricas, os atos de transmissão dominial (registros - "R") e as anotações acessórias ou modificativas de direito (averbações - "Av").

2.1. Certidão de Inteiro Teor e Validade Normativa Notarial

O ponto de partida da due diligence é a Certidão de Inteiro Teor da Matrícula com Negativa de Ônus e Ações. Ela reproduz integralmente a folha registral e atesta se recaem gravames formais sobre o bem.

[DADO OBSERVADO] No estado de Santa Catarina, o art. 769 do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça Extrajudicial (CGJ/TJSC) estabelece que a certidão de inteiro teor com ônus possui validade de 30 dias corridos a partir de sua emissão para a prática de atos notariais e registrais (como a lavratura de escrituras). O desrespeito a esse prazo impede o tabelião de prosseguir com a lavratura da escritura pública até que uma certidão atualizada seja providenciada. Vale notar que o vencimento dos 30 dias não anula retroativamente escrituras celebradas no período regular, mas a exigência de atualização contemporânea visa certificar que nenhuma constrição judicial ou alienação recente foi inscrita na matrícula.

O auditor jurídico avalia com rigor duas naturezas distintas de anotações:

• Ônus Reais: Direitos reais incidentes sobre a coisa, como penhoras oriundas de execuções fiscais, hipotecas bancárias, servidões ou anticrese;
• Ações Reipersecutórias: Ações judiciais cujo objeto versa sobre a posse ou a própria titularidade da propriedade imobiliária (ex.: ações demarcatórias, de anulação de partilha ou rescisão contratual com pedido de reintegração de posse). O adquirente que compra imóvel com ação reipersecutória averbada sujeita-se diretamente ao resultado final daquele litígio.

2.2. A Cadeia Dominial das Últimas Décadas e a Cautela Preventiva

Em decorrência do Princípio da Continuidade Registral (artigos 195 e 237 da Lei Federal nº 6.015/1973), nenhum ato pode ser registrado sem que a pessoa que o transmite conste previamente como legítima proprietária na matrícula. A análise da cadeia dominial — historicamente conhecida na prática notarial como certidão vintenária (20 anos) — não constitui uma exigência legal inflexível para qualquer compra simples, mas sim uma cautela prudencial fortemente recomendada.

[ANÁLISE MMI] Em municípios litorâneos com histórico de loteamentos antigos, áreas desmembradas de glebas maiores ou imóveis transmitidos sucessivamente por inventários e procurações públicas, a auditoria retroativa dos atos translativos das últimas duas décadas permite checar a regularidade das sucessões e verificar se todas as transmissões contaram com a devida outorga uxória/marital ou alvará judicial, mitigando questionamentos futuros sobre evicção (art. 447 do Código Civil).

2.3. Gravames Ocultos, Central de Indisponibilidade (CNIB) e Terrenos de Marinha

Além da leitura direta da matrícula, a auditoria deve certificar a inexistência de ordens de indisponibilidade lançadas na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), gerida pelo Operador Nacional do Registro Eletrônico (ONR) sob regulação do Conselho Nacional de Justiça (Provimento CNJ nº 149/2023). A constrição registrada na CNIB proíbe qualquer oficial de registro de lavrar ou registrar alienação de bens do devedor.

No litoral catarinense, um aspecto regulatório específico reside na verificação de Terrenos de Marinha e seus Acrescidos (Decreto-Lei nº 9.760/1946). Caso o imóvel esteja sob regime de ocupação ou aforamento perante a União:

• Deve-se checar a regularidade do Registro Imobiliário Patrimonial (RIP) junto à Secretaria do Patrimônio da União (SPU);
• Exigir a Certidão de Autorização para Transferência (CAT) da SPU;
• Comprovar a quitação de taxas anuais de ocupação ou foro, bem como o recolhimento do laudêmio (alíquota de 5% sobre o valor atualizado do domínio pleno do terreno), sob pena de impedimento ao registro cartorial.

2.4. A Situação Registral da Unidade na Planta e a Averbação Final de Conclusão

É importante elucidar uma confusão comum entre a existência formal da unidade futura e a conclusão da obra física. Conforme o art. 237-A da Lei nº 6.015/1973 e os preceitos da Lei nº 4.591/1964, a partir do registro do Memorial de Incorporação (RI), o cartório pode abrir a matrícula individualizada da futura unidade autônoma, tornando viável o registro da promessa de compra e venda ou a constituição de garantias.

A fase subsequente — após o encerramento das obras — exige a averbação da Certidão de Conclusão de Obras (Habite-se / CVCO municipal), a Certidão Negativa de Débitos Previdenciários da obra expedida pela Receita Federal (CND do INSS) e o registro da Instituição e Especificação de Condomínio. Esses atos registrais consolidam o imóvel concluído na ordem jurídica, autorizando a transmissão definitiva da propriedade por escritura e viabilizando financiamentos imobiliários habitacionais bancários.

3. Nível 2: Auditoria da Construtora e dos Vendedores (Análise Subjetiva)

A higidez de uma aquisição imobiliária não repousa exclusivamente no imóvel físico. Uma matrícula desimpedida no momento da consulta não impede que uma alienação seja questionada posteriormente caso o vendedor esteja em estado de insolvência notória e haja demonstração de que o negócio prejudicou credores preexistentes.

3.1. Princípio da Concentração na Matrícula vs. Diligência Prudencial de Solvência

A Lei Federal nº 13.097/2015 introduziu no ordenamento jurídico brasileiro o Princípio da Concentração dos Atos na Matrícula (art. 54), com o objetivo de reforçar a segurança do adquirente de boa-fé. O dispositivo estabelece que os negócios jurídicos que tenham por fim constituir ou transferir direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos anteriores que não tenham sido devidamente averbados ou registrados na matrícula imobiliária, inclusive dispensando certidões forenses para caracterizar a boa-fé nas circunstâncias abrangidas pelo texto legal.

[ANÁLISE MMI] Embora a Lei nº 13.097/2015 tenha reduzido a dependência cega de certidões judiciais para conferir segurança básica ao comprador, a prática de mercado em transações de alto valor não dispensa a coleta de certidões forenses e fiscais. Elas não são uma obrigação legal universal indispensável para a validade do contrato, mas configuram uma diligência prudencial fundamental. A razão é simples: se houver execução pendente que reduza o alienante à insolvência, o credor prejudicado pode suscitar incidente de fraude à execução (art. 792 do CPC). Obter as certidões previamente comprova a diligência do comprador e assegura o conhecimento prévio de eventuais passivos que possam comprometer a liquidez do vendedor.

3.2. Efeitos Jurídicos da Fraude à Execução

Diferentemente da fraude contra credores (que exige ação revocatória/pauliana própria e anulação do negócio com efeitos constitutivos negativos), a Fraude à Execução (artigo 792 do Código de Processo Civil) opera mediante a declaração de ineficácia relativa do negócio jurídico perante o credor exequente. Isso significa que a compra e venda permanece formalmente válida entre comprador e vendedor, mas o bem imóvel continua sujeito à penhora e aos atos executivos daquele processo específico, como se a alienação não houvesse ocorrido em relação ao credor da dívida.

A Súmula nº 375 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacifica que o reconhecimento da fraude à execução depende do prévio registro da penhora do bem alienado ou da demonstração de má-fé do terceiro adquirente. A realização criteriosa da due diligence documental é o instrumento probatório por excelência que atesta a boa-fé objetiva e afasta o risco de perda da posse do bem em sede judicial.

3.3. Relação Prudencial de Certidões Negativas de Débitos (CNDs)

Para conferir a solidez cadastral e fiscal dos contratantes, recomenda-se a coleta e exame dos seguintes documentos:

• CND Federal Conjunta (Receita Federal do Brasil e PGFN): Abrange contribuições sociais e tributos federais inscritos em Dívida Ativa da União;
• CND Estadual: Expedida pela Secretaria de Estado da Fazenda (SEF/SC) e do estado de residência dos vendedores, garantindo a ausência de débitos tributários de competência estadual;
• CND Municipal: Emitida pela Prefeitura de localização do imóvel (tributos imobiliários - IPTU e taxa de coleta de lixo) e de tributos mobiliários/ISS se o vendedor for pessoa jurídica ou profissional prestador de serviços;
• Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT): Expedida pelo Banco Nacional de Devedores Trabalhistas (BNDT / TST), indispensável para averiguar passivos já convertidos em execução definitiva na Justiça do Trabalho;
• Certidão de Feitos Ajuizados no TRT da 12ª Região (SC): Identifica reclamações trabalhistas em fase inicial de conhecimento que possam impactar a capacidade financeira do empregador;
• Certidões de Distribuição Cível e Falimentar (TJSC e Justiça Federal / TRF4): Monitoramento de cobranças, execuções de títulos extrajudiciais, ações civis públicas ambientais e pedidos de recuperação judicial ou falência envolvendo a construtora e seus controladores.

3.4. Débitos Condominiais: A Responsabilidade Propter Rem do Art. 1.345 do Código Civil

Um ponto de atenção crucial nas aquisições de imóveis prontos diz respeito aos encargos condominiais. O artigo 1.345 do Código Civil é peremptório ao estabelecer: "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".

Por se tratar de obrigação de natureza propter rem (que decorre da titularidade da coisa e adere ao imóvel), o novo proprietário pode ser compelido a quitar débitos condominiais deixados pelo proprietário anterior, ainda que acumulados durante anos anteriores à celebração do contrato. Portanto, é indispensável exigir a Declaração de Quitação de Débitos Condominiais assinada formalmente pelo síndico em exercício, acompanhada da cópia da ata de assembleia que aprovou sua eleição.

4. Nível 3: Auditoria da Obra e Incorporação na Planta (Garantia de Execução)

A compra de apartamentos em fase de projeto ou em construção requer salvaguardas regulatórias adicionais. A dinâmica do mercado na planta vincula o comprador ao cumprimento de um cronograma físico e financeiro cuja execução depende da capacidade técnica e da saúde orçamentária da incorporadora.

4.1. O Registro do Memorial de Incorporação (RI) — Artigo 32 da Lei 4.591/1964

A pedra angular do mercado na planta no Brasil é o artigo 32 da Lei Federal nº 4.591/1964, que prescreve de forma categórica que o incorporador somente pode negociar unidades autônomas após o arquivamento formal do Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente.

[DADO OBSERVADO] O Memorial de Incorporação é composto por um rol exaustivo de peças técnicas: comprovação da propriedade desimpedida do terreno, projetos arquitetônicos aprovados pela municipalidade, cálculo minucioso das áreas privativas e de uso comum (normatizadas pela ABNT NBR 12.721), memorial descritivo dos acabamentos e discriminação das frações ideais. A aprovação registral gera um número específico de inscrição na matrícula mãe do empreendimento (por exemplo, R-3/12.345). Práticas de oferta comercial sob o rótulo informal de "reserva de pré-lançamento" sem que o número de RI esteja devidamente registrado na matrícula transferem um risco severo de precariedade jurídica ao adquirente.

4.2. Patrimônio de Afetação (Lei nº 10.931/2004): Alcance Real da Proteção

O Patrimônio de Afetação (artigos 31-A a 31-F da Lei Federal nº 4.591/1964, inseridos pela Lei Federal nº 10.931/2004) representa um marco civilizatório na segurança dos adquirentes de imóveis em construção no Brasil. Ao instituir o regime de afetação por termo averbado na matrícula mãe, a incorporadora separa o terreno, as acessões em edificação e as receitas dos compradores, tornando-os incomunicáveis em relação aos ativos e passivos gerais da construtora.

[ANÁLISE MMI] É essencial compreender os limites jurídicos e operacionais do instituto, evitando interpretações simplistas:

• Proteção Contra Passivos Estranhos: O terreno e os recebíveis da obra afetada não podem ser penhorados por execuções trabalhistas, cíveis ou fiscais originárias de outras obras ou operações corporativas da incorporadora. Em caso de falência da construtora, o patrimônio afetado não integra a massa falida, permitindo que os compradores deliberem pela continuidade da edificação ou liquidação do ativo;
• Responsabilidade pelas Dívidas da Própria Obra: O patrimônio de afetação responde integralmente pelas obrigações decorrentes daquele empreendimento específico (fornecedores de insumos da torre, folha de pagamento do canteiro, tributos da obra e financiamento da produção imobiliária);
• Ausência de Garantia de Liquidez Automática: A afetação assegura que os recursos gerados pela obra permaneçam nela alocados, mas não garante que haverá dinheiro suficiente em conta para concluir o prédio se o ritmo de vendas for baixo ou se houver déficit orçamentário decorrente de má gestão. Por isso, a fiscalização trimestral exercida pela Comissão de Representantes dos adquirentes é um dever prudencial indispensável;
• Regime Especial de Tributação (RET): A existência da afetação é requisito indispensável para a adesão ao RET (alíquota unificada de tributos federais), mas o benefício tributário não é automático: exige termo de opção formal junto à Receita Federal e manutenção contínua da regularidade fiscal da incorporadora.

4.3. Análise da SPE e Higidez Financeira da Construtora

A grande maioria dos empreendimentos no litoral é estruturada por meio de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), um CNPJ exclusivo criado com a finalidade exclusiva de erguer e comercializar aquela obra. A auditoria deve abranger tanto o CNPJ da SPE quanto o da construtora controladora e de seus sócios.

Essa análise financeira e cadastral inclui a verificação do capital social integralizado, histórico de cumprimento de cronogramas de entrega em projetos anteriores, pesquisa de protestos de títulos na praça e avaliação do nível de endividamento e garantias reais concedidas a bancos em financiamentos de apoio à produção.

4.4. Licenciamento Ambiental e Concessionárias Locais

A geografia do litoral norte catarinense demanda atenção estrita à legislação ambiental e ao zoneamento municipal. Em Balneário Camboriú, Itapema, Itajaí e cidades vizinhas, a auditoria deve comprovar a existência e vigência de:

• Licença Ambiental Prévia (LAP) e Licença Ambiental de Instalação (LAI): Emitidas pelo Instituto do Meio Ambiente de Santa Catarina (IMA/SC) ou órgãos ambientais municipais licenciadores (como a FUMAM em BC, o INIS em Itajaí ou a FAACI em Porto Belo);
• Atestados de Viabilidade das Concessionárias: Certidões de viabilidade técnica operacional para abastecimento de água potável, tratamento de esgoto e demanda energética expedidas pelas operadoras concessionárias (Emasa, Semasa, Casan e Celesc).

5. Sinais de Alerta (Red Flags) em Negócios Imobiliários

Durante a triagem documental, a identificação de determinados sinais de alerta exige cautela imediata e pode recomendar a suspensão temporária da formalização até o saneamento das pendências:

6. Estudo de Caso Hipotético: A Aplicação Prática da Due Diligence

Para ilustrar a relevância prática dos três níveis de auditoria, examinemos um caso hipotético representativo das situações tratadas cotidianamente no mercado imobiliário litorâneo.

7. Matriz Técnica de Documentação, Prazos e Órgãos em Santa Catarina

A tabela a seguir sistematiza os principais documentos, distinguindo sua validade normativa expressa nos regramentos extrajudiciais, a validade formal do documento e a política prudencial recomendada na due diligence imobiliária.

8. Quadro Técnico: Obras com Patrimônio de Afetação vs. Sem Afetação

A tabela comparativa a seguir evidencia como o ordenamento jurídico trata o empreendimento sob regime de afetação em comparação à incorporação sob patrimônio geral da construtora.

9. O Papel da Assessoria e Curadoria Imobiliária Especializada

A condução minuciosa de uma due diligence documental exige tempo, conhecimento interdisciplinar e familiaridade com a rotina notarial e registral de Santa Catarina. O adquirente — com frequência residente em outras regiões do Brasil — necessita de um suporte profissional que una a inteligência de mercado à checagem de conformidade.

[ANÁLISE MMI] Uma assessoria imobiliária experiente atua como um suporte técnico consultivo que auxilia o comprador nas seguintes etapas:

• Triagem Documental Preliminar: Verificação da existência de RI averbado, verificação prévia de certidões e checagem do histórico de entregas das construtoras parceiras na praça;
• Apoio na Análise Contratual: Orientação sobre cláusulas de tolerância de entrega, reajustes monetários (INCC durante a construção e IPCA/IGP-M pós-chaves) e garantias de desoneração de hipotecas bancárias;
• Mediação Construtiva: Auxílio nas negociações para inserção de cláusulas resolutivas ou retenções preventivas de valores nos casos em que pendências documentais exijam saneamento antes da transferência definitiva do preço.

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10. Checklist de 10 Etapas para o Comprador Antes do Fechamento

Siga este roteiro sequencial para conduzir a verificação antes da assinatura de contratos definitivos ou desembolso de sinal:

1. 1. Obter a Certidão de Matrícula Atualizada (< 30 Dias)
   Solicite certidão de inteiro teor com ônus reais e ações emitida há menos de 30 dias pelo Cartório de Registro de Imóveis competente (art. 769 da CGJ/TJSC).
2. 2. Analisar a Cadeia Dominial em Negócios Complexos
   Reconstitua o histórico de titularidades das últimas duas décadas para atestar a continuidade registral e a legitimidade das alienações e partilhas anteriores.
3. 3. Confirmar o Registro de Incorporação (RI) em Imóveis na Planta
   Verifique o número de inscrição do Memorial de Incorporação arquivado no cartório antes de formalizar qualquer reserva financeira (art. 32 da Lei 4.591/64).
4. 4. Checar a Averbação do Patrimônio de Afetação
   Confira se a afetação da Lei nº 10.931/2004 está averbada na matrícula, garantindo conta segregada da obra contra dívidas externas da construtora.
5. 5. Extrair CNDs Fiscais dos Vendedores e da Construtora
   Gere as certidões negativas da Receita Federal/PGFN, Fazenda Estadual de SC e Prefeitura Municipal onde se localiza o imóvel.
6. 6. Emitir Certidões Trabalhistas (CNDT e Feitos Trabalhistas)
   Examine a CNDT do TST e consulte ações em andamento no TRT da 12ª Região (SC) para dimensionar eventuais riscos executórios.
7. 7. Pesquisar Feitos Cíveis e Falências (TJSC e TRF4)
   Solicite certidões de distribuição de ações cíveis e de execuções fiscais no domicílio do alienante e no local do bem para avaliar a solvência do vendedor.
8. 8. Exigir Declaração de Quitação Condominial (Art. 1.345 CC)
   Em imóveis prontos em condomínio, recolha declaração formal do síndico atestando a inexistência de débitos de cotas ordinárias e extraordinárias.
9. 9. Averiguar Terrenos de Marinha e Regularidade na SPU
   Se aplicável à localização, certifique-se da quitação das taxas de ocupação/foro e prepare a regularização do laudêmio e da CAT junto à SPU.
10. 10. Revisar as Cláusulas da Promessa de Compra e Venda
    Examine com assessoria profissional a tolerância de entrega (180 dias corridos), índices de correção monetária e prazos para cancelamento de hipotecas.

11. Metodologia e Fontes Normativas

As diretrizes e parâmetros técnicos apresentados neste guia fundamentam-se no ordenamento jurídico vigente em outubro de 2026, com ênfase nas seguintes fontes primárias e precedentes consolidados:

• Legislação Federal: Lei nº 4.591/1964 (Condomínio e Incorporações), Lei nº 6.015/1973 (Registros Públicos), Lei nº 10.406/2002 (Código Civil, notadamente art. 1.345), Lei nº 10.931/2004 (Patrimônio de Afetação), Lei nº 13.097/2015 (Princípio da Concentração dos Atos na Matrícula), Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil, art. 792) e Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato Imobiliário, art. 43-A);
• Jurisprudência Uniformizada dos Tribunais Superiores: Súmula nº 375 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre fraude à execução e boa-fé do terceiro adquirente; e Súmula nº 308 do STJ referente à eficácia de hipotecas bancárias firmadas por construtoras;
• Normatização Administrativa e Notarial: Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça (Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça) e Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça Extrajudicial do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (CGJ/TJSC, art. 769);
• Pesquisas de Mercado: Levantamento de preços médios por metro quadrado anunciado divulgado pelo índice FipeZAP em 1º de outubro de 2026 (base setembro/2026).

12. Perguntas Frequentes sobre Due Diligence Imobiliária no Litoral de SC

O que é due diligence imobiliária e em que momento ela deve ser realizada?

Due diligence imobiliária é o procedimento técnico de investigação e auditoria jurídica, registral, fiscal e física sobre o imóvel, os vendedores e a construtora/incorporadora. Ela deve ser iniciada antes do pagamento do sinal (arras) ou da celebração de promessas de compra e venda irrevogáveis. Sua função não é criar entraves à negociação, mas mapear passivos, dimensionar riscos contratuais e estruturar salvaguardas que permitam uma tomada de decisão consciente.

As certidões forenses dos vendedores são exigência legal obrigatória para validar o negócio?

Com o princípio da concentração dos atos na matrícula positivado pelo art. 54 da Lei Federal nº 13.097/2015, a existência de ações judiciais não registradas na matrícula não impede a presunção de boa-fé do adquirente nas hipóteses da lei. No entanto, a obtenção de certidões cíveis, fiscais e trabalhistas continua sendo uma diligência prudencial altamente recomendada. Ela permite avaliar a solvência do vendedor e afastar discussões complexas sobre fraude à execução (art. 792 do CPC) ou tentativas de desconsideração da personalidade jurídica.

Qual é a regra de validade da certidão de matrícula em Santa Catarina?

Nos termos do art. 769 do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Santa Catarina (CGJ/TJSC), a certidão de inteiro teor com ônus reais e ações reipersecutórias deve ter sido expedida há no máximo 30 dias para a lavratura da escritura pública ou registro do contrato. O vencimento desse prazo não invalida escrituras anteriormente lavradas de forma regular, mas impede a prática de novos atos notariais até que uma nova certidão atualizada seja apresentada.

A futura unidade autônoma já possui existência jurídica antes do Habite-se?

Sim. A partir do arquivamento do Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis (art. 32 da Lei Federal nº 4.591/1964 e art. 237-A da Lei nº 6.015/1973), já é admitida a abertura da matrícula individualizada da futura unidade autônoma para fins de registro da promessa de compra e venda. O Habite-se (Certidão de Conclusão) e a CND Previdenciária da obra viabilizam a averbação da construção e a instituição definitiva do condomínio, etapas que consolidam o imóvel pronto e autorizam o financiamento bancário individual.

O Patrimônio de Afetação garante que a obra na planta será concluída?

O Patrimônio de Afetação (Lei nº 10.931/2004) segrega o terreno, os recebíveis e as acessões da obra, impedindo que esses recursos respondam por dívidas externas da incorporadora ou ingressem em sua massa falida. Contudo, o patrimônio afetado responde pelas dívidas próprias daquele empreendimento (fornecedores, canteiro e banco financiador). Além disso, a afetação não assegura por si só que haverá saldo financeiro suficiente para concluir o projeto caso haja má gestão ou déficit orçamentário, cabendo aos compradores fiscalizar as contas pela Comissão de Representantes.

A hipoteca firmada entre construtora e banco prejudica o comprador da unidade?

Conforme a Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a hipoteca constituída pela construtora perante a instituição financeira financiadora da obra não produz efeitos perante os adquirentes do imóvel. Para que o comprador obtenha a propriedade plenamente desonerada na matrícula após a quitação, o contrato de compra e venda deve prever a obrigação da construtora de apresentar o Termo de Liberação de Hipoteca em prazo razoável contratualmente pactuado.

Quais são as regras legais para o prazo de tolerância na entrega da obra?

O artigo 43-A da Lei Federal nº 4.591/1964 (incluído pela Lei do Distrato nº 13.786/2018) estipula que a entrega da obra pode ser prorrogada por até 180 dias corridos sem que isso gere penalidades ou direito à rescisão contratual imediata, desde que essa previsão esteja pactuada de forma expressa e clara no instrumento. Cláusulas que estipulam prazos em dias úteis ou prorrogações automáticas sucessivas são frequentemente revistas e afastadas pelo Poder Judiciário por gerarem desequilíbrio na relação contratual.

Por que débitos de condomínio e IPTU exigem atenção máxima antes da compra?

Tanto o IPTU (tributo municipal) quanto a taxa condominial possuem natureza de obrigação propter rem (que acompanha a coisa), consoante expressamente disciplinado no art. 1.345 do Código Civil para os débitos condominiais e no art. 130 do Código Tributário Nacional para os impostos imobiliários. Isso significa que o novo proprietário responde por todas as cotas condominiais e tributos pretéritos em atraso deixados pelo vendedor, ainda que anteriores à data da aquisição.

13. Matriz de Perfis de Decisão: Prioridades Conforme o Tipo de Negócio

A intensidade da checagem documental varia de acordo com o estágio construtivo do imóvel e o formato da operação imobiliária: