O que é o AeroPark Camboriú

O AeroPark Camboriú é um megacomplexo multifuncional de infraestrutura privada que combina aviação executiva, tecnologia, logística e moradia em um terreno de 2,2 milhões de metros quadrados no interior do município de Camboriú, em Santa Catarina. O investimento total previsto é de R$ 1 bilhão, integralmente proveniente da iniciativa privada, sem a utilização de recursos públicos.

O projeto foi formalizado em 17 de junho de 2026, com a entrega do Memorando de Intenções ao prefeito Leonel Pavan. O consórcio é liderado pela VexCapital, sob o comando do CEO Valmir Tartari. O projeto de engenharia aeroportuária foi desenvolvido pela renomada Intertechne, que assina os estudos e desenhos submetidos à ANAC, definindo as cabeceiras operacionais como 08 e 26.

Em termos de escala, o AeroPark é o maior projeto de infraestrutura privada anunciado no Litoral Norte catarinense. O terreno é fruto da unificação de 16 fazendas na região rural do Braço, com acesso principal situado na localidade do "Rancho do Tinho" (tradicional ponto de rodeios e eventos local). O complexo foi desenhado para criar um ecossistema econômico completo de importação, exportação e serviços aeronáuticos de alta performance.

VexCapital e o grupo de investidores

A VexCapital atua como coordenadora do grupo de investidores responsável pelo aporte de R$ 1 bilhão. O principal nome por trás da gestora é o CEO Valmir Tartari, empresário fundador da VMT (empresa líder em projetos de terraplenagem, infraestrutura e grandes urbanizações no Brasil). A VMT traz a solidez operacional e a expertise técnica necessárias para a movimentação de terra do empreendimento — tendo em seu portfólio obras de grande porte no litoral, como a terraplenagem do complexo turístico que abriga o Hard Rock em Itapema/Porto Belo.

A captação de recursos foi realizada junto a grupos empresariais sólidos dos setores do agronegócio, combustíveis/petróleo, redes de concessionárias e parques industriais. O empreendimento opera com recursos próprios, com as terras e projetos totalmente pagos. O modelo societário foi estruturado em Sociedades de Propósito Específico (SPEs) independentes para cada um dos condomínios residenciais e de hangares. Esse desenho jurídico protege os investidores, pois evita que pendências ou transgressões operacionais em um condomínio afetem o funcionamento da pista ou dos outros setores do aeroporto.

Além da proteção jurídica, o formato de SPE oferece uma enorme eficiência tributária: os compradores entram no negócio como sócios de cotas de participação e, na conclusão das obras, retiram seus respectivos lotes como distribuição de capital (retirada de cota), eliminando a cobrança de ganho de capital na transação física do imóvel.

Por que o Braço de Camboriú: a lógica geográfica e de acessos

A escolha da região do Braço obedece a uma lógica de viabilidade técnica aeronáutica e de acessibilidade terrestre. O complexo situa-se a apenas 22 metros acima do nível do mar, uma altitude baixa que otimiza a pressão atmosférica e a mistura de oxigênio nos motores das aeronaves, garantindo maior sustentação e menor comprimento de pista exigido para decolagens. Além disso, a implantação no vale oferece proteção natural contra ventos de cauda e rajadas laterais fortes.

No quesito acessibilidade, o projeto está conectado às rodovias e aos polos industriais da Foz do Rio Itajaí-Açu e do Vale:

• Balneário Camboriú fica a cerca de 14 km pela rota de acesso prevista. O prefeito Leonel Pavan se comprometeu a aprovar e viabilizar o projeto de uma via expressa direta ligando o AeroPark à BR-101, otimizando o tráfego e encurtando o tempo de viagem dos moradores dos arranha-céus da orla. Se você está avaliando imóveis de luxo na região, consulte o nosso guia de investimento em imóveis de luxo em BC.
• Brusque, importante polo têxtil e de confecção do estado, situa-se a apenas 15 km da outra extremidade do acesso do AeroPark, facilitando o uso empresarial do terminal pelos industriais do Vale do Itajaí.
• Navegantes e seu aeroporto internacional ficam a aproximadamente 35 km via BR-101.

A pista foi posicionada com cabeceiras 08 e 26. Os estudos da Intertechne incorporaram uma rotação angular na orientação da pista para que a trajetória de aproximação e subida dos aviões siga em direção ao Morro do Boi e ao mar aberto, contornando a projeção vertical dos arranha-céus de Balneário Camboriú, garantindo a conformidade regulatória exigida pela ANAC.

Os cinco pilares do complexo, setores e condições de aquisição

O AeroPark Camboriú foi desenhado sobre cinco componentes integrados, cada um com função econômica e urbanística distinta. A tabela a seguir sintetiza a estrutura:

Sinalização de setores e precificação

O empreendimento foi segmentado em quatro setores principais com características de uso e diretrizes de desenvolvimento específicas:

• Setor 1 (Norte - Médio): Concentrará o FBO (Fixed Base Operator) e a maior parte da estrutura de recepção. Por se tratar da área com a infraestrutura mais nobre integrada diretamente à recepção principal, a tabela de cotas de participação opera sob regime de consultas fechadas. Construtores e empresários interessados em posicionar hangares neste setor podem solicitar o detalhamento técnico e comercial com a nossa equipe. 
• Setor 2 (Sul - Pequeno/Geral): O maior setor do projeto, contendo lotes a partir de 640 m² até áreas maiores de 2.200 m². Por suas dimensões e posicionamento, apresenta uma das relações de custo-benefício mais atraentes para quem busca garantir posições precoces no complexo. As tabelas vigentes de participação estão disponíveis sob consulta direta com nossos corretores parceiros. Por exigir menor volume de movimentação de terra, será o primeiro setor a ser entregue, com liberação prevista para 2 anos após a obtenção de todas as licenças ambientais e construtivas.
• Setor 3 (Coringa - Comercial/Embarque): Uma área nobre de 42.000 m² reservada estrategicamente pelo grupo VexCapital. Dependendo da evolução das licenças municipais e da demanda dos sócios, poderá abrigar um terminal de embarque e desembarque de altíssimo luxo integrado a um shopping center corporativo ou marcas premium.
• Setor 4 (Sul - Grande): Setor de grandes lotes de 2.880 m² destinados a operações corporativas robustas e hangares de grande porte. Do total de 15 unidades planejadas neste setor, apenas 7 foram disponibilizadas para negociação externa nesta fase inicial de implantação da SPE. As consultas de disponibilidade e reservas de lotes corporativos são conduzidas de forma confidencial.

Setor Comercial e Serviços Compartilhados

O AeroPark contará com um polo de comércio e serviços aberto ao público na lateral do complexo, contendo:

• Centro empresarial e salas corporativas;
• Hotel executivo de bandeira internacional em negociação;
• Supermercado e restaurante premium;
• Posto de abastecimento de combustíveis (cuja operação será controlada diretamente pela própria VexCapital, visando manter preços competitivos e atrativos para posicionar Camboriú como o principal ponto de reabastecimento de aeronaves executivas da região);
• Área de estar do piloto (sala de repouso e espera moderna com cadeiras de massagem e infraestrutura de suporte a tripulações, sem quartos de dormitório dedicados);
• Oficinas e hangares de serviços mecânicos homologados.

Plano de Pagamento e Condições Comerciais

A política comercial do empreendimento prevê confidenciabilidade, sendo possível somente apresentação exclusiva sob agendamento.

A relação com o Aeroporto de Navegantes

Uma dúvida frequente sobre o AeroPark diz respeito à sua relação com o Aeroporto Internacional de Navegantes (NVT), que em 2025 movimentou 2,3 milhões de passageiros e realizou cerca de 25,4 mil pousos e decolagens. A resposta é simples: os dois não competem — eles se complementam.

O aeroporto de Navegantes opera voos comerciais regulares (Gol, Latam, Azul) e já enfrenta desafios de capacidade. Em períodos de pico, o pátio de aeronaves chega a receber 68 voos diários, operando próximo ao limite. Há um plano de investimentos de R$ 300 milhões em andamento pela concessionária (Motiva/CCR Aeroportos), que inclui novo terminal de 12 mil m², ampliação do pátio em 50% e extensão da pista de 1.700 para 1.800 metros.

Apesar dessas melhorias, o aeroporto ainda precisará acomodar a aviação geral e executiva no mesmo espaço da aviação comercial — uma disputa por slots e posições de pátio que se agrava a cada temporada. O AeroPark resolve essa equação ao absorver a demanda de aeronaves privadas, jatos executivos e helicópteros, liberando posições em Navegantes para voos comerciais e ampliando a capacidade aérea total da região sem a necessidade de duplicar a infraestrutura pública.

Impacto no mercado imobiliário de Camboriú e região

Projetos de infraestrutura aeroportuária e logística tendem a provocar três ondas de impacto no mercado imobiliário do entorno, detalhadas também na nossa análise de valorização prevista para Camboriú:

Primeira onda: valorização especulativa (fase atual)

Ocorre imediatamente após o anúncio do projeto, antes mesmo do início das obras. Proprietários de terrenos na região do Braço já percebem aumento de consultas e ofertas, e é natural que pedidos de preço subam nos meses seguintes à formalização do Memorando de Intenções. O risco desta fase é a valorização sem fundamento operacional: o projeto ainda não tem licenças definitivas.

Segunda onda: valorização por obras e infraestrutura

Acontece quando o canteiro de obras se instala e a infraestrutura viária, elétrica e de saneamento começa a ser implantada. É quando os condomínios horizontais no entorno mais se beneficiam, pois passam a contar com acesso pavimentado, iluminação pública e serviços que antes não existiam. A experiência de Balneário Camboriú e região mostra que melhorias de infraestrutura pública são um dos principais vetores de valorização imobiliária.

Terceira onda: valorização por operação e ecossistema

É a mais duradoura. Quando o aeroporto entra em operação e o parque tecnológico começa a atrair empresas, surge uma demanda real por moradia, comércios e serviços nas proximidades. No caso do São Paulo Catarina (JHSF), esta fase gerou um ciclo contínuo de desenvolvimento que perdura há anos, com lançamentos residenciais, outlets de luxo e hotéis se multiplicando no entorno.

Para quem já está analisando oportunidades na região, entender os documentos e custos envolvidos na aquisição de imóveis é um passo prático antes de tomar qualquer decisão.

Paralelos com outros projetos aeronáuticos no Brasil

O conceito de integrar aviação, moradia e negócios não é inédito no Brasil. Vários empreendimentos já operam com esse modelo, em escalas diferentes. A comparação ajuda a calibrar expectativas sobre o AeroPark:

O que diferencia o AeroPark dos demais é a inclusão da ZPE e do parque tecnológico. Enquanto condomínios aeronáuticos tradicionais focam em residências e hangares para proprietários de aeronaves, o AeroPark visa criar um polo econômico completo, com capacidade de atrair empresas exportadoras e startups que se beneficiam da localização logística privilegiada entre o porto de Itajaí e a BR-101. Para compreender melhor o ecossistema de investimentos de alto padrão na região, este contexto é essencial.

Status atual e cronograma realista

É fundamental que qualquer análise sobre o AeroPark parta do status real do projeto, e não de projeções otimistas:

• Março de 2026: apresentação do conceito a lideranças políticas e empresariais, incluindo os prefeitos de Camboriú e Balneário Camboriú.
• 17 de junho de 2026: entrega formal do Memorando de Intenções à Prefeitura de Camboriú (gestão Leonel Pavan).
• Julho de 2026 em diante: início dos estudos técnicos, topográficos, ambientais e de viabilidade. Adequações ao Plano Diretor e zoneamento municipal.

A partir deste ponto, o cronograma depende de variáveis que estão fora do controle do investidor imobiliário. Empreendimentos aeroportuários desse porte no Brasil — que envolvem aprovação da ANAC, licenciamento ambiental estadual e federal, estudos de impacto de vizinhança (EIV) e consultas públicas — costumam demandar de cinco a oito anos entre a formalização e a operação plena.

Dito isso, o prefeito Leonel Pavan tem declarado publicamente que o AeroPark faz parte de um plano mais amplo chamado "Nova Camboriú", que visa reposicionar o município como polo econômico autônomo. Esse respaldo político é relevante, pois facilita o tramite regulatório municipal, embora as aprovações estaduais e federais sigam cronogramas independentes.

Riscos e limitações que o investidor deve conhecer

Nenhuma análise séria sobre um projeto dessa magnitude estaria completa sem uma avaliação honesta dos riscos. Diferente de peças publicitárias, nosso objetivo aqui é apresentar o quadro completo:

• Risco regulatório: a aprovação de um aeroporto privado envolve ANAC, órgãos ambientais (IMA/SC e IBAMA, dependendo do escopo), Exército (pelo controle do espaço aéreo) e prefeitura. A negativa ou o atraso em qualquer uma dessas instâncias pode alterar significativamente o projeto.
• Risco ambiental: áreas de 2,2 milhões de m² frequentemente abrigam fragmentos de Mata Atlântica, nascentes ou Áreas de Preservação Permanente (APPs). O licenciamento ambiental pode exigir compensações que encarecem o projeto ou reduzem a área útil.
• Risco de cronograma: conforme mencionado, a distância entre um memorando de intenções e a operação efetiva de um aeroporto pode chegar a oito anos. Investidores que compram terrenos esperando valorização rápida podem se frustrar.
• Risco de especulação: anúncios de grandes projetos tendem a inflar preços de terrenos muito rapidamente, criando bolhas localizadas que podem estourar se o projeto sofrer atrasos ou modificações substanciais.
• Risco de mercado: o Brasil está sujeito a ciclos macroeconômicos. Uma eventual alta prolongada de juros ou retração no crédito imobiliário poderia desacelerar a demanda por condomínios horizontais na região, independentemente do avanço do AeroPark.

Para quem está avaliando a compra de imóveis na região, entender as opções de financiamento imobiliário disponíveis é parte fundamental da análise de viabilidade.

Cenários de valorização: simulação conservadora, base e otimista

A simulação abaixo não é previsão nem promessa de retorno. Serve como exercício analítico para ilustrar o potencial percentual de valorização de um lote na região do Braço em 5 anos, considerando a evolução e a velocidade das obras de infraestrutura e licenciamento do AeroPark Camboriú.