A Justiça Federal suspendeu a Resolução COFECI nº 1.551/2025 em tutela de urgência. A decisão da 21ª Vara Federal Cível de Brasília atendeu pedido do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) e determina a suspensão imediata de todos os efeitos da resolução que tentava criar o primeiro marco regulatório brasileiro para tokenização imobiliária. Este artigo analisa a resolução original, a controvérsia jurídica e os impactos nacionais deste desenvolvimento histórico no mercado imobiliário brasileiro.
A Resolução COFECI nº 1.551, publicada em 15 de agosto de 2025, representava uma tentativa ambiciosa de criar o primeiro arcabouço regulatório brasileiro especificamente desenhado para a tokenização imobiliária. Diferentemente de outras jurisdições que adaptaram legislações existentes de valores mobiliários, o COFECI buscou estabelecer um sistema paralelo e especializado para transações imobiliárias digitais.
A resolução estabelecia regras para emissão, negociação e custódia de Tokens Imobiliários Digitais (TIDs), utilizando tecnologia blockchain e Distributed Ledger Technology (DLT). O objetivo declarado pelo presidente do COFECI, João Teodoro, era antecipar o futuro do mercado imobiliário brasileiro, "trazendo mais transparência, segurança e liquidez para transações digitais de imóveis", mantendo os corretores em papel central no ecossistema.
A resolução introduzia uma terminologia técnica específica e criava três figuras jurídicas centrais no ecossistema de tokenização:
Representações digitais de Direitos Imobiliários Tokenizados (DITs), emitidas e registradas em blockchain ou DLT, vinculadas a imóvel determinado e, quando aplicável, a um Agente de Custódia e Garantia Imobiliária (ACGI). Os TIDs poderiam representar tanto direitos reais quanto obrigacionais sobre imóveis, incluindo propriedade plena, usufruto, direitos de superfície, e participações em receitas de aluguel.
Pessoas jurídicas credenciadas pelo COFECI, responsáveis por disponibilizar e operar ambientes tecnológicos destinados à gestão e realização de transações imobiliárias digitais. As PITDs teriam as seguintes responsabilidades principais:
Entidades credenciadas com a função essencial de assegurar a correspondência e exigibilidade dos Direitos Imobiliários Tokenizados em relação ao ativo imobiliário subjacente. Os ACGIs atuariam mediante detenção da titularidade registral ou de garantia real sobre o imóvel, funcionando como garantidores dos TIDs em benefício dos titulares.
A criação da figura do ACGI, com poderes de deter titularidade registral, foi um dos pontos mais criticados por registradores e juristas. Argumentou-se que isso criava um "sistema paralelo de registro" que conflitava com o sistema oficial de registro de imóveis gerido pelo Poder Judiciário e regulado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
Em decisão datada de 14 de outubro de 2025—um dia antes da entrada em vigor da Resolução COFECI nº 1.551—o juiz Francisco Valle Brum, da 21ª Vara Federal Cível da Seção Judiciária do Distrito Federal, concedeu tutela de urgência suspendendo integralmente os efeitos da resolução.
A decisão apoiou-se em três pilares jurídicos principais, todos relacionados à questão da competência regulatória:
O magistrado concluiu que o COFECI ultrapassou seu poder regulamentar ao editar a Resolução nº 1.551/2025. A Constituição Federal estabelece que conselhos profissionais têm competência para regulamentar o exercício das respectivas profissões, não para criar institutos jurídicos novos ou legislar sobre matérias de direito civil e registros públicos.
"A norma criou figuras jurídicas não previstas em lei, como 'Token Imobiliário Digital' e 'Direitos Imobiliários Tokenizados', invadindo competências da União em matérias de Direito Civil e Registros Públicos (art. 22, incisos I e XXV, da Constituição Federal)." — Decisão da 21ª Vara Federal Cível, 14/10/2025
A decisão destacou que a resolução invadia competências do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), órgão constitucionalmente responsável pela supervisão e regulamentação dos serviços notariais e de registro (arts. 103-B, §4º, e 236 da Constituição Federal). A criação de um sistema paralelo de registro e transações imobiliárias afrontaria a Lei dos Registros Públicos e o princípio da segurança jurídica.
O juízo entendeu que a resolução instituía, em síntese, um sistema paralelo de registro e transações imobiliárias, conflitando com o Código Civil e a Lei de Registros Públicos. No ordenamento brasileiro, direitos reais sobre imóveis somente se constituem mediante registro em Cartório de Imóveis, princípio consagrado no art. 1.245 do Código Civil.
COFECI publica a Resolução nº 1.551/2025, estabelecendo marco regulatório para tokenização imobiliária no Brasil.
ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis), IRIB (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil) e FNDI (Fórum Nacional de Desenvolvimento Imobiliário) publicam notas técnicas contestando a competência do COFECI.
Circular CGJ nº 410/2025 de Santa Catarina proíbe cartórios do estado de vincular matrícula imobiliária a tokens digitais ou representações em blockchain.
Justiça Federal suspende a Resolução COFECI nº 1.551/2025 em tutela de urgência, um dia antes de sua entrada em vigor.
Mercado aguarda definição sobre competência regulatória e possível tramitação de lei federal específica sobre tokenização imobiliária.
A decisão judicial produz consequências imediatas e significativas:
Até que haja decisão definitiva ou legislação específica, não existe no Brasil marco regulatório válido e em vigor para tokenização imobiliária nos moldes propostos pelo COFECI. Investidores e empreendedores devem proceder com extrema cautela, buscando estruturas jurídicas alternativas (como crowdfunding imobiliário regulado pela CVM) ou aguardando definição legal sobre o tema.
A suspensão levanta questões críticas para a segurança do seu patrimônio. Não arrisque seus investimentos em ativos digitais sem um apoio legal robusto.
FALE COM NOSSOS ESPECIALISTAS EM TOKENIZAÇÃOIndependentemente da suspensão judicial, é relevante compreender o conteúdo técnico da resolução original, pois ela pode servir de base para futuras discussões legislativas ou para a compreensão do posicionamento que o COFECI tentou estabelecer no mercado de tokenização.
A Resolução COFECI nº 1.551 estabelecia um ecossistema complexo e interconectado, com fluxos operacionais detalhados que abrangiam desde a emissão inicial de tokens até a custódia e transferência de propriedade.
| Etapa | Agente Responsável | Descrição da Atividade | Tecnologia Envolvida |
|---|---|---|---|
| 1. Due Diligence | PITD + Corretor | Avaliação técnica, jurídica e de mercado do imóvel a ser tokenizado | Sistemas de análise de risco |
| 2. Estruturação Legal | PITD + ACGI | Criação da estrutura jurídica (SPV, fidúcia, etc.) e vinculação ao ACGI | Contratos jurídicos digitais |
| 3. Emissão de TIDs | PITD | Criação e registro dos tokens em blockchain | Blockchain/DLT, Smart Contracts |
| 4. Registro no SGR | PITD | Registro da emissão no Sistema de Governança e Registro do COFECI | Sistema COFECI-CRECI |
| 5. Oferta Inicial | PITD + Corretor | Distribuição primária dos TIDs a investidores qualificados | Plataforma digital de investimento |
| 6. Custódia | ACGI | Manutenção da titularidade registral e garantia dos direitos | Registro de Imóveis + Blockchain |
| 7. Negociação Secundária | PITD | Facilitação de compra e venda de TIDs entre investidores | Mercado secundário digital |
| 8. Distribuição de Rendimentos | PITD + Smart Contract | Automação da distribuição de aluguéis e receitas proporcionais | Smart Contracts + Sistema bancário |
A resolução estabelecia requisitos rigorosos para que plataformas pudessem operar como PITDs credenciadas:
A resolução incentivava explicitamente o uso de contratos inteligentes (smart contracts) para automatizar processos, especialmente:
Embora a resolução mencionasse blockchain e DLT, não especificava quais redes seriam aceitas (públicas vs. privadas, permissionless vs. permissioned). Esta lacuna técnica gerou debates sobre interoperabilidade e descentralização no mercado.
Um dos aspectos mais interessantes da resolução suspensa era a previsão de um ambiente regulatório experimental (sandbox) com duração de 12 meses. Empresas que já operavam com modelos similares poderiam solicitar credenciamento provisório para:
Este modelo de sandbox é utilizado em diversas jurisdições internacionais (Reino Unido FCA, Cingapura MAS, Dubai VARA) como forma de equilibrar inovação e proteção ao investidor.
A suspensão judicial da Resolução COFECI nº 1.551 foi o ápice de uma controvérsia jurídica que mobilizou diversas entidades do setor imobiliário e registral brasileiro. Para compreender plenamente o cenário, é essencial examinar os argumentos de ambos os lados.
O Conselho Federal de Corretores de Imóveis sustenta que possui competência para regulamentar a tokenização imobiliária com base nos seguintes argumentos:
Em nota oficial, o COFECI afirmou: "A tokenização imobiliária não altera a natureza jurídica dos contratos e, por isso, não pode ser objeto de tutela indevida. A resolução estabelece ambiente competitivo, transparente e seguro."
O Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), apoiado pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) e pelo Fórum Nacional de Desenvolvimento Imobiliário (FNDI), foi a parte vitoriosa na liminar. Os registradores de imóveis e notários, regulamentados pelo CNJ, sustentam que o COFECI não tem amparo legal para criar um sistema paralelo de registro.
O IRIB destacou em nota técnica: "A tokenização de ativos imobiliários deve ocorrer dentro da infraestrutura tecnológica e jurídica existente, respeitando a Lei de Registros Públicos e a segurança jurídica do patrimônio. O COFECI extrapolou claramente suas atribuições."
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QUERO O GUIA GRATUITOA suspensão da Resolução COFECI 1.551 não impede a inovação, mas desacelera a implementação de modelos uniformes. Os impactos se manifestam de maneira distinta nas principais praças do mercado imobiliário brasileiro.
São Paulo, centro de tecnologia e finanças, é onde se concentra a maioria das *fintechs* e *proptechs* de tokenização. O impacto é principalmente na segurança jurídica. A suspensão força estas empresas a buscarem regulação na CVM (via crowdfunding/securitização) ou esperar pelo avanço do DREX, mantendo a tokenização de recebíveis (*equity*) mais ativa que a tokenização de direitos reais.
O mercado do Rio de Janeiro é robusto e complexo. A tokenização seria uma solução poderosa para a alta iliquidez de certos ativos antigos ou de grande porte. A falta de um marco claro prorroga a dificuldade de desinvestimento e restringe o acesso a investidores menores. Projetos-piloto no Rio de Janeiro dependem fortemente de estruturas de securitização mais tradicionais.
Balneário Camboriú e a Praia Brava, onde a MMI Manica Marin Imóveis possui grande atuação, são excepcionalmente adequados para a tokenização de luxo. A região possui imóveis de ultra-luxo (R$ 5-50 milhões), valorização anual de 15-25% (vs. 8% nacional), demanda internacional forte, e corretores especializados em inovação. São candidatos ideais a servirem como laboratório piloto de tokenização quando a regulamentação chegar. A suspensão adia a possibilidade de fracionamento desses ativos para o público global.
A tokenização no Nordeste tem potencial enorme em empreendimentos de turismo e agronegócio. O marco do COFECI seria um facilitador. A suspensão atrasa o uso da tecnologia para captação de recursos em projetos de grande escala na região, que poderiam se beneficiar da descentralização do investimento.
O debate brasileiro ecoa discussões que já ocorreram em outras jurisdições. O foco principal é sempre o mesmo: **Quem regula? O mercado imobiliário ou o mercado de capitais?**
A situação do Brasil (nota 15/100 em maturidade regulatória), com o impasse institucional entre COFECI e ONR/CNJ, mostra que o país precisa de uma **Lei Federal específica**, evitando que órgãos de classe extrapolem suas competências. A ausência de um órgão central de regulação sobre *asset tokens* é o maior ponto de fragilidade.
Apesar da suspensão, o potencial de mercado permanece. A tokenização pode reduzir custos de transação, aumentar a liquidez e democratizar o acesso a ativos de alto valor, como os imóveis de luxo de Praia Brava e Balneário Camboriú.
As projeções de tokenização no Brasil, baseadas em mercados internacionais maduros, indicam um crescimento explosivo assim que a clareza regulatória for alcançada:
O tempo de espera para atingir esses números é diretamente proporcional à rapidez com que o Congresso Nacional e o CNJ atuarem para definir o *framework* legal.
A discussão sobre a tokenização imobiliária no Brasil está intrinsecamente ligada ao projeto do Banco Central, o DREX (Real Digital). O DREX, uma CBDC (*Central Bank Digital Currency*), fornecerá a infraestrutura de pagamentos segura e soberana necessária para liquidar transações de ativos tokenizados.
A grande vantagem do DREX é facilitar o mecanismo de *Delivery vs. Payment* (DvP), garantindo que a transferência do ativo (o token imobiliário) e a transferência do dinheiro ocorram simultaneamente na mesma plataforma DLT. Isso elimina o risco de liquidação e a necessidade de custódia fiduciária demorada, garantindo a atomicidade da transação. Sem um mecanismo como o DREX, a tokenização perde grande parte de sua eficiência.
A solução de longo prazo para a tokenização imobiliária passa pela **interoperabilidade** entre o DREX (meio de pagamento), a plataforma de tokenização (registro do token) e o SREI/ONR (registro da matrícula). A Resolução COFECI falhou justamente por tentar se posicionar como um sistema paralelo em vez de um integrador.
Os principais desafios da tokenização incluem: (1) vácuo regulatório criando insegurança jurídica, (2) disputa de competência entre órgãos reguladores, (3) integração com sistema registral tradicional, (4) complexidade tributária, (5) educação financeira da população, (6) resistência de stakeholders tradicionais, e (7) necessidade de infraestrutura tecnológica robusta e segura.
A tributação de tokens imobiliários é complexa. A Receita Federal do Brasil (RFB) ainda não possui uma classificação clara para todos os tipos de TIDs. Se o token representa a propriedade (direito real), é IR; se representa uma participação em rendimentos (direito obrigacional), pode ser capital. A ausência de clareza cria risco de bitributação e atrasa a adoção por grandes investidores institucionais.
O Corretor de Imóveis não será substituído; ele será **aumentado**. A tokenização exige um profissional de alto nível que entenda a complexidade da legislação imobiliária, a tecnologia blockchain, os riscos de compliance e a linguagem do mercado de capitais. O corretor se transforma em um consultor de ativos digitais imobiliários, garantindo a credibilidade e a due diligence do ativo original.
Com a suspensão da Resolução COFECI, o futuro da regulação aponta para três cenários:
O Congresso Nacional acelera a tramitação de uma Lei Federal específica para a tokenização de ativos, definindo as competências do CNJ/ONR para registro e da CVM/Banco Central para a emissão de tokens como valores mobiliários. Esta é a via que oferece maior segurança jurídica.
O COFECI recorre da decisão liminar, e a disputa segue em instâncias superiores (TRFs, STJ). Paralelamente, a CVM e o CNJ emitem normas próprias, criando um mosaico regulatório que obriga as empresas a se adequarem a múltiplas jurisdições.
O mercado continua operando a tokenização de forma indireta, focando em tokens de recebíveis ou securitização via plataformas de crowdfunding imobiliário, já reguladas pela CVM. Esta abordagem é mais limitada, mas juridicamente segura no curto prazo.
A perspectiva de longo prazo (pós-2030) é de integração total da tecnologia blockchain ao sistema de registros eletrônicos (SREI), tornando a tokenização uma ferramenta operacional padrão, e não uma exceção regulatória.
Para o investidor que opera no 1% de excelência, é crucial manter a disciplina e o planejamento estratégico enquanto o mercado amadurece. Use este checklist como seu guia de preparação.
A regulação de tokenização apenas validará o que o mercado de Balneário Camboriú e Praia Brava já prova: **valorização superior e segurança patrimonial.** Não espere a tokenização para investir no melhor litoral do Brasil.
EXPLORE IMÓVEIS DE ALTO PADRÃO COM A MMIA suspensão freou o avanço, mas não matou as possibilidades. Os casos de uso mais promissores que devem ser priorizados quando o marco regulatório for consolidado são:
A suspensão da Resolução COFECI nº 1.551/2025 é um marco que sinaliza o amadurecimento, e não o fim, do debate sobre a tokenização imobiliária no Brasil. A decisão judicial reafirma o pilar da **segurança jurídica** e a competência do sistema registral, mas não nega a necessidade de inovação.
O futuro da tokenização passará por uma **Lei Federal** que harmonize a tecnologia com o Direito Civil e defina claramente as fronteiras regulatórias entre CVM, CNJ e o papel dos corretores de imóveis. O mercado espera que as instituições, em vez de disputarem competências, unam esforços para criar um arcabouço legal que liberte o potencial de trilhões de reais em ativos ilíquidos.
Enquanto o cenário regulatório se define, a MMI Manica Marin Imóveis permanece na vanguarda, monitorando cada desenvolvimento para orientar nossos clientes. A digitalização é inevitável; o sucesso está em quem se prepara para ela com informação de alta qualidade.
Seja você um investidor em busca da próxima grande oportunidade ou um corretor de imóveis que deseja dominar a tokenização, o momento de agir é agora.
FALE COM UM EXECUTIVO MMI HOJETIDs são representações digitais de direitos imobiliários, registrados em blockchain, que podem representar propriedade, usufruto ou participação em receitas (aluguel) de um imóvel específico.
Não. No Brasil, o token não substitui o registro formal na Matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). A suspensão da Resolução COFECI reforça que o registro eletrônico oficial (SREI/ONR) é soberano.
A tokenização de *recebíveis* imobiliários via securitização (CVM 88) é legal. A tokenização de *direitos reais* (propriedade) ainda está em vácuo regulatório e aguarda Lei Federal. A Resolução COFECI foi suspensa por extrapolação de competência.
Devido à alta liquidez, concentração de imóveis de ultra-luxo (R$ 5-50 milhões), valorização anual de 15-25% e forte demanda internacional, excepcionalmente adequados. A região possui imóveis de ultra-luxo (R$ 5-50 milhões), valorização anual de 15-25% (vs. 8% nacional), demanda internacional forte, e corretores especializados em inovação. São candidatos ideais a servirem como laboratório piloto de tokenização quando a regulamentação chegar.
Os principais desafios incluem: (1) vácuo regulatório criando insegurança jurídica, (2) disputa de competência entre órgãos reguladores, (3) integração com sistema registral tradicional, (4) complexidade tributária, (5) educação financeira da população, (6) resistência de stakeholders tradicionais, e (7) necessidade de infraestrutura tecnológica robusta e segura.
Recomendamos: (1) educar-se sobre blockchain e tokenização, (2) acompanhar tramitações legislativas, (3) considerar investimentos em jurisdições já reguladas para ganhar experiência, (4) manter liquidez para oportunidades futuras, (5) consultar especialistas (MMI, advogados, consultores), e (6) evitar ofertas não regulamentadas que prometem retornos irrealistas.