Reforma Tributária e Mercado Imobiliário: Guia Completo de Impactos e Oportunidades 2025

2 de maio de 2025

Reforma Tributária e Mercado Imobiliário: Guia Completo de Impactos e Oportunidades 2025

Impacto da Reforma Tributária no Mercado Imobiliário: O Que Esperar em 2025 e Como se Preparar

Última atualização: Maio de 2025

Sumário

Introdução

A Reforma Tributária, aprovada em dezembro de 2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, representa a maior transformação no sistema fiscal brasileiro em décadas. Para o mercado imobiliário, setor que responde por aproximadamente 7% do PIB nacional, as mudanças serão profundas e exigirão adaptações significativas de todos os participantes do setor.

Este artigo analisa detalhadamente como a reforma impactará incorporadoras, construtoras, investidores e consumidores do mercado imobiliário, apresentando as novas regras, o cronograma de implementação e estratégias para se adaptar ao novo cenário tributário. Também identificamos oportunidades criadas pela reforma e riscos que devem ser mitigados nos próximos anos.

"A Reforma Tributária vai além da simplificação do sistema; ela remodela a estrutura de custos e incentivos do mercado imobiliário, favorecendo alguns segmentos e criando desafios para outros. Compreender essas nuances será fundamental para o sucesso no novo ambiente tributário." — Marina Tavares, Consultoria externa da Manica Marin

Principais Mudanças Tributárias para o Setor Imobiliário

Sistema IVA Dual: CBS e IBS

A maior transformação trazida pela reforma é a substituição de cinco tributos (PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS) por dois novos impostos baseados no modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA):

Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS): Imposto federal que substituirá PIS, COFINS e IPI
Imposto sobre Bens e Serviços (IBS): Imposto compartilhado entre estados e municípios que substituirá ICMS e ISS

Para o setor imobiliário, esse novo sistema tem como principal característica a não-cumulatividade, permitindo o aproveitamento de créditos tributários ao longo da cadeia produtiva. Isso representa uma mudança significativa em relação ao modelo atual, no qual muitos tributos são cumulativos, elevando o custo final das construções.

A alíquota padrão do IVA Dual (CBS + IBS) está estimada entre 26,5% e 28%, mas o setor imobiliário contará com regimes diferenciados e redutores específicos.

Novas Alíquotas e Regimes Diferenciados

O setor imobiliário foi contemplado com um tratamento tributário específico na reforma:

Redutor de alíquota para o setor: A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu um redutor de 40% sobre a alíquota padrão para operações imobiliárias, o que significa uma alíquota efetiva de aproximadamente 16,78%.
Redutor social: Para imóveis populares, há uma exclusão adicional de R$ 100 mil da base de cálculo, beneficiando diretamente habitações de interesse social e unidades do programa Minha Casa, Minha Vida.
Exclusão do valor do terreno: O imposto não incidirá sobre todo o valor do imóvel, mas sobre a diferença entre o custo da venda e o valor do terreno, resultando em uma redução da base de cálculo.

Segundo o Ministério da Fazenda, essas medidas combinadas farão com que o custo de um imóvel popular de R$ 200 mil caia cerca de 3,5%, enquanto um imóvel de alto padrão de R$ 2 milhões terá um aumento aproximado de 3,5%.

Impacto nas Incorporadoras e Construtoras

Para empresas construtoras e incorporadoras, a reforma traz mudanças importantes:

Regime Especial de Tributação (RET): O RET será mantido exclusivamente para empreendimentos com Registro de Incorporação e Patrimônio de Afetação, com protocolo permitido até 31/12/2028, mantendo as alíquotas de 4% para imóveis regulares e 1% para unidades do Minha Casa, Minha Vida.
Regime transitório a partir de 2029: Para projetos protocolados até o final de 2028, entrará em vigor um regime transitório, onde a CBS será de 2,08% para imóveis padrão e 0,53% para imóveis de interesse social.
Aproveitamento de créditos: O novo sistema permitirá o aproveitamento de créditos tributários sobre insumos, materiais e serviços utilizados na construção, potencialmente reduzindo o custo efetivo para as empresas do setor.

Cronograma de Implementação

Fases de Transição (2026-2033)

A implementação da reforma tributária seguirá um cronograma gradual, dando tempo para que empresas e contribuintes se adaptem ao novo sistema:

2025:

Regulamentações complementares e preparação dos sistemas
Criação do Comitê Gestor do IBS (temporário em 2025)

2026:

Fase de testes com alíquotas reduzidas: CBS (0,9%) e IBS (0,1%)
Empresas começam a emitir notas fiscais com destaque dos novos tributos, mas sem recolhimento efetivo

2027:

Implementação efetiva da CBS com extinção do PIS e COFINS
Entrada em vigor do Imposto Seletivo
IBS continua em fase de teste com alíquota de 0,1%

2029-2032:

Redução gradual do ICMS e ISS
Aumento progressivo da alíquota do IBS
Início do regime transitório para incorporadoras

2033:

Implementação completa do novo sistema
Extinção definitiva do ICMS e ISS
Vigência total do IBS e CBS

Prazos Importantes para o Mercado Imobiliário

Para o setor imobiliário, alguns prazos específicos precisam ser observados:

Até 16/01/2025: Data limite para firmar contratos de locação com firma reconhecida ou assinatura eletrônica para usufruir do crédito presumido de 3,65%
Até 31/12/2025: Prazo para registrar em cartório ou disponibilizar para a Receita Federal os contratos de locação firmados até 16/01/2025
Até 31/12/2028: Prazo final para protocolar projetos que poderão utilizar o Regime Especial de Tributação (RET) com as alíquotas atuais de 4% e 1%

Esses prazos são estratégicos para o planejamento tributário de empresas e investidores do setor, representando oportunidades para garantir tratamentos fiscais mais favoráveis.

Impactos nos Diferentes Segmentos

Compra e Venda de Imóveis

A reforma tributária altera significativamente a tributação da compra e venda de imóveis:

Pessoa física: Continuará isenta na maioria dos casos, exceto quando configurar habitualidade, definida como mais de 3 vendas por ano com receita anual superior a R$ 240 mil, ou qualquer operação acima de R$ 288 mil anuais.
Pessoa jurídica: Será contribuinte do IBS e CBS em todas as operações de venda de imóveis, com a tributação incidindo sobre a diferença entre o preço de venda e o valor de aquisição.
Momento da incidência: O imposto incidirá no ato da alienação, inclusive em promessas de compra e venda com pagamento parcial, mesmo que o pagamento não tenha sido totalmente concluído.

Para o comprador, embora os novos tributos incidam sobre o vendedor, poderá haver impacto indireto nos preços, especialmente em imóveis de alto padrão, onde a tributação tende a aumentar.

Mercado de Locação

O mercado de locação de imóveis sofrerá mudanças importantes:

Locadores pessoa física: Estarão isentos de IBS e CBS se tiverem até 3 imóveis alugados com receita anual inferior a R$ 240 mil ou qualquer quantidade de imóveis desde que a receita total não ultrapasse R$ 288 mil anuais.
Locadores pessoa jurídica: Serão tributados em todas as operações, mas terão direito a alíquota reduzida em 70% em relação à alíquota padrão.
Contratos existentes: Para contratos assinados até 16/01/2025, será mantida uma tributação semelhante à atual (3,65%), desde que devidamente registrados ou documentados até 31/12/2025.

Segundo análises do setor, os aluguéis podem sofrer um aumento médio entre 3% e 6%, impactando especialmente as famílias de média e baixa renda.

Fundos Imobiliários

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) também serão impactados pela reforma:

Tributação sobre dividendos: A possibilidade de tributação sobre os dividendos de fundos imobiliários pode reduzir a atratividade desses investimentos.
Imóveis no portfólio: FIIs que possuem imóveis físicos podem ser afetados pela nova tributação sobre locação e venda, alterando sua rentabilidade.
Vantagem comparativa: FIIs que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e outros títulos de dívida imobiliária podem ter vantagem em relação aos que investem diretamente em imóveis.

Holdings Patrimoniais

As holdings patrimoniais, amplamente utilizadas para gestão de ativos imobiliários, serão impactadas:

Regime atual: Muitas holdings utilizam o regime de lucro presumido, com carga tributária reduzida sobre aluguéis e venda de imóveis.
Novo cenário: A substituição desse regime pelo sistema IVA pode gerar aumento na tributação para essas estruturas.
Oportunidade transitória: O art. 487 da LC nº 214/25 traz uma oportunidade através do Regime de Transição na tributação de renda sobre aluguel, com alíquota de referência reduzida em 70%.

Oportunidades Criadas pela Reforma

Benefícios para Imóveis Populares

A reforma criou benefícios específicos para imóveis populares:

Redução de custos: Imóveis de até R$ 200 mil tendem a ter uma redução de custo de aproximadamente 3,5% a 5,5%, segundo diferentes estimativas.
Exclusão da base de cálculo: O redutor social de R$ 100 mil diminui significativamente a base de cálculo do IVA para imóveis populares.
Manutenção do RET 1%: Projetos do Minha Casa, Minha Vida continuarão com a alíquota reduzida de 1% até 2028, e depois terão regime transitório favorável.

Créditos Tributários e Reduções

O novo sistema traz oportunidades relacionadas aos créditos tributários:

Aproveitamento de créditos: Empresas poderão recuperar créditos sobre insumos, materiais e serviços utilizados na construção.
Ganhos de eficiência: A possibilidade de recuperação de créditos permitirá a adoção de métodos construtivos mais eficientes, potencialmente compensando o aumento nas alíquotas.
Crédito presumido para locação: Contratos de locação firmados até 16/01/2025 terão direito a crédito presumido de 3,65%, gerando economia significativa para os proprietários.

Planejamento Patrimonial

As mudanças abrem oportunidades para estratégias de planejamento patrimonial:

Correção do valor de aquisição: A legislação permite a correção monetária pelo IPCA do valor de aquisição dos imóveis, ajustando-o para fins de cálculo da base tributável.
Estratégias para locação: A isenção para pessoa física com até 3 imóveis alugados ou receita anual inferior a R$ 288 mil cria oportunidades de planejamento quanto à titularidade dos imóveis.
Diversificação geográfica: Investir em mercados internacionais ou em regiões com regimes tributários mais favoráveis pode ser uma forma de mitigar riscos.

Como se Preparar

Para Construtoras e Incorporadoras

1. Antecipar lançamentos estratégicos

Considere adiantar projetos para aproveitar o Regime Especial de Tributação (RET) atual, válido para empreendimentos protocolados até 31/12/2028.

2. Revisar métodos construtivos

Avalie métodos construtivos e fornecedores visando maximizar o aproveitamento de créditos tributários no novo sistema.

3. Atualizar sistemas e processos

Invista na atualização de ERPs e sistemas fiscais para adequação à nova estrutura tributária, com ênfase no rastreamento e documentação de créditos.

4. Realizar simulações de impacto

Desenvolva modelos financeiros que simulem o impacto da reforma em diferentes tipos de empreendimentos para identificar oportunidades e riscos.

5. Considerar segmentação de portfolio

Reavalie seu portfolio de produtos, considerando maior exposição a segmentos beneficiados pela reforma, como habitação de interesse social.

Para Investidores

1. Revisar estratégia de alocação

Reavalie a distribuição de investimentos entre imóveis físicos, FIIs e outros ativos imobiliários considerando os impactos tributários diferenciados.

2. Atenção aos prazos de transição

Fique atento aos prazos de transição e às oportunidades de proteção tributária, especialmente para contratos de locação.

3. Considerar reestruturações societárias

Avalie a possibilidade de reestruturações societárias para otimizar a carga tributária, considerando holdings e outras estruturas.

4. Diversificar geograficamente

Considere a diversificação em diferentes mercados, incluindo internacional, para mitigar riscos tributários específicos do Brasil.

5. Buscar assessoria especializada

Contrate consultoria especializada para avaliar seu portfólio imobiliário e identificar oportunidades de planejamento tributário dentro do novo sistema.

Para Proprietários

1. Registrar contratos de aluguel

Formalize contratos de locação até 16/01/2025 e registre-os até 31/12/2025 para garantir o crédito presumido de 3,65%.

2. Documentar benfeitorias e reformas

Mantenha documentação completa de todas as benfeitorias e reformas realizadas em seus imóveis, incluindo notas fiscais e recibos.

3. Avaliar quantidade de imóveis alugados

Se você possui mais de 3 imóveis alugados, considere estratégias de distribuição da titularidade para aproveitar as isenções para pessoa física.

4. Atualizar valores na declaração

Atualize corretamente os valores dos imóveis na declaração de Imposto de Renda, incluindo reformas e benfeitorias.

5. Planejar vendas futuras

Planeje cuidadosamente a venda de imóveis, considerando o momento e a estrutura da operação para otimizar a carga tributária.

Estudos de Caso

Economia em Imóveis Populares

Cenário: Aquisição de um apartamento de R$ 180.000 pelo programa Minha Casa, Minha Vida

Impacto da reforma:

Redutor social de R$ 100.000 na base de cálculo
Base tributável: R$ 80.000
Alíquota reduzida para habitação popular
Economia estimada: aproximadamente R$ 9.000 (5%) no valor final

Resultado: Maior acessibilidade para famílias de baixa renda, potencializando o acesso à casa própria.

Impacto em Imóveis de Alto Padrão

Cenário: Imóvel de luxo avaliado em R$ 2.500.000

Impacto da reforma:

Sem redutor social significativo
Alíquota efetiva mais alta (15,9% sobre o valor agregado)
Aumento estimado: aproximadamente R$ 87.500 (3,5%) no valor final

Resultado: Possível redirecionamento do mercado de luxo para estratégias que minimizem o impacto tributário, como maior valorização de terrenos em relação às construções.

Estratégia para Empresas do Setor

Cenário: Incorporadora com portfólio diversificado entre imóveis de alto padrão e habitação popular

Estratégia adaptativa:

Antecipação de lançamentos de alto padrão para antes de 2029
Aumento da participação de habitação popular no portfólio
Revisão de fornecedores para maximizar créditos tributários
Investimento em tecnologia para rastreamento e gestão de créditos
Desenvolvimento de nova precificação com base nas simulações de impacto tributário

Resultado: Manutenção da rentabilidade através de mix de produtos estratégico e otimização tributária.

Perguntas Frequentes

Quando as mudanças da reforma tributária começam a valer para o mercado imobiliário?

A implementação será gradual. Em 2026, haverá uma fase de teste. Em 2027, entra em vigor a CBS federal. Entre 2029 e 2032, o IBS será implementado progressivamente até a substituição completa do ICMS e ISS em 2033. Para o setor imobiliário, o RET atual permanece válido para projetos protocolados até 31/12/2028.

Como calcular se vale a pena antecipar a compra de um imóvel?

Para imóveis populares (até R$ 200 mil), a reforma tende a reduzir o preço em aproximadamente 3,5% a 5,5%. Para imóveis de alto padrão (acima de R$ 1 milhão), pode haver aumento de 2,3% a 3,5%. No entanto, esses percentuais podem variar conforme características específicas do imóvel e região. Recomenda-se uma análise caso a caso, considerando também fatores como taxa de juros e condições de financiamento.

Quais documentos devo guardar para comprovar reformas e benfeitorias?

Mantenha notas fiscais, recibos, contratos com prestadores de serviço, projetos arquitetônicos, licenças e alvarás, comprovantes de pagamento (transferências, PIX), fotos do antes e depois, e laudos técnicos se houver. Esses documentos são importantes tanto para atualizar o valor do imóvel na declaração de IR quanto para apurar o ganho de capital em uma futura venda.

Como a reforma afeta os Fundos Imobiliários (FIIs)?

A reforma pode afetar os FIIs de duas formas principais: (1) possível tributação sobre os dividendos distribuídos, reduzindo o rendimento líquido para os cotistas, e (2) alteração na rentabilidade dos imóveis no portfólio dos fundos, devido às novas regras de tributação sobre locação e venda. FIIs que investem em CRIs e outros títulos de dívida imobiliária podem ter vantagem comparativa sobre os que investem diretamente em imóveis.

Como funciona o crédito presumido para contratos de locação?

Para garantir o crédito presumido de 3,65% e evitar o aumento nos custos tributários sobre aluguéis, é necessário:

Firmar contratos até 16/01/2025 com firma reconhecida ou assinatura eletrônica
Registrar em cartório ou disponibilizar para a Receita Federal até 31/12/2025
Para imóveis residenciais, também é possível comprovar pela documentação do pagamento do primeiro mês de aluguel

Este benefício representa uma economia significativa e incentiva a formalização no mercado de locação.

Conclusão e Recomendações

A Reforma Tributária representa uma transformação profunda no sistema fiscal brasileiro, com impactos significativos para o mercado imobiliário. O setor enfrentará um período de adaptação entre 2026 e 2033, durante o qual coexistirão dois sistemas tributários, gerando desafios operacionais e oportunidades estratégicas.

Os principais efeitos da reforma para o setor imobiliário incluem:

Redistribuição da carga tributária: Redução de custos para imóveis populares e aumento para imóveis de alto padrão
Simplificação operacional: Substituição de cinco tributos por dois, reduzindo a complexidade do sistema
Ganhos de eficiência: Possibilidade de aproveitamento de créditos em toda a cadeia construtiva
Novas estratégias de negócio: Necessidade de reavaliação de portfolios e métodos construtivos

Para navegar com sucesso nesse novo cenário, recomendamos:

Planejamento antecipado: Aproveite os prazos de transição para implementar estratégias que minimizem impactos negativos
Digitalização fiscal: Invista em tecnologia para rastreamento de créditos e conformidade com o novo sistema
Consultoria especializada: Busque assessoria tributária para identificar oportunidades e riscos específicos do seu caso
Revisão contínua: Mantenha-se atualizado sobre as regulamentações complementares que serão publicadas nos próximos anos
Educação corporativa: Capacite equipes para compreender e aplicar as novas regras tributárias

O período de transição representa tanto um desafio quanto uma oportunidade para o mercado imobiliário brasileiro. Empresas, investidores e proprietários que se adaptarem proativamente às mudanças estarão melhor posicionados para prosperar no novo cenário tributário que se desenha para os próximos anos.

Este artigo foi elaborado pela equipe de Consultoria Tributária externa da Manica Marin, e colaboração de especialistas em tributação do mercado imobiliário. As recomendações apresentadas são de caráter geral e educativo, não constituindo aconselhamento fiscal personalizado. Para orientações específicas ao seu caso, consulte um especialista tributário qualificado.