IQA (Índice de Qualidade da Alavancagem): Métrica proprietária da Manica Marin que combina margem de juros (spread), prazo, qualidade creditícia e LTV para avaliar a adequação da estrutura de endividamento de forma integrada.
DSCR (Debt Service Coverage Ratio / Índice de Cobertura do Serviço da Dívida): Relação entre NOI e despesas financeiras totais. Mede a capacidade de honrar completamente o serviço da dívida. Valor mínimo recomendado: 1,30x.
LTV (Loan-to-Value / Índice Dívida sobre Valor): Relação percentual entre dívida total e valor de mercado dos ativos. Indica nível de alavancagem. Valor máximo recomendado: 60% para fundos conservadores.
ICR (Interest Coverage Ratio / Índice de Cobertura de Juros): Relação entre EBITDA e despesas financeiras. Mede exclusivamente a capacidade de pagamento de juros. Valor mínimo recomendado: 2,00x.
Duration Mismatch (Descasamento de Prazos): Diferença entre duration média dos ativos (contratos de aluguel) e passivos (financiamentos). Gera exposição a risco de juros quando há mudanças na taxa básica.
Covenant Financeiro (Cláusula Restritiva): Cláusula contratual que estabelece limites quantitativos obrigatórios que o fundo deve manter (ex: DSCR mínimo de 1,3x, LTV máximo de 60%). Violação pode resultar em vencimento antecipado.
NOI (Net Operating Income / Receita Operacional Líquida): Receita total de aluguéis menos despesas operacionais (manutenção, seguros, impostos), antes das despesas financeiras. Base para cálculo do DSCR.
Cross-Default (Default Cruzado): Cláusula que automaticamente torna inadimplência em qualquer obrigação do fundo um evento de default em todas as demais dívidas, criando efeito cascata.
Quality Score (Pontuação de Qualidade): Avaliação qualitativa proprietária (escala 1-10) que considera diversificação de credores, qualidade das garantias, adequação dos covenants, flexibilidade contratual e histórico de relacionamento.
Stress Test Capacity (Capacidade de Resistência): Métrica que mede a capacidade do fundo de honrar compromissos financeiros sob cenários econômicos adversos. Combina simulação de queda de receitas e alta de juros.
REITs (Real Estate Investment Trusts): Veículos de investimento imobiliário em mercados internacionais, equivalentes aos FIIs brasileiros, mas com maior tradição em uso de alavancagem estruturada.
Spread (Margem sobre Indexador): Diferencial de taxa de juros cobrado sobre um indexador de referência (CDI, IPCA). Ex: "CDI + 3,5%" significa taxa final de CDI mais 3,5% ao ano.
Due Diligence (Auditoria Prévia): Processo estruturado de investigação e análise detalhada de todos os aspectos relevantes de um investimento antes da tomada de decisão.
Hedge (Proteção Financeira): Estratégia de mitigação de riscos através de instrumentos financeiros que compensam perdas potenciais da posição principal. Comum para proteger contra variação de juros.
