Com o empreendimento 100% pronto, entregue e com habite-se averbado, a compra de um apartamento no Yachthouse ocorre exclusivamente no mercado secundário (revenda entre particulares). O processo estruturado divide-se em 5 pilares práticos:
O Yachthouse by Pininfarina é composto por duas torres gêmeas de 81 pavimentos e 294,1 metros de altura oficial. Com a obra 100% concluída e a instalação dos pináculos homologada em 2024, não existem mais unidades residenciais à venda pela construtora na condição de planta. Todo o inventário disponível para compra é transacionado no mercado secundário.
Diferentemente de empreendimentos tradicionais que pulverizam metragens, o Yachthouse adota uma arquitetura de pavimento padronizada: são apenas 2 apartamentos por andar em cada torre, ambos com exatamente a mesma configuração de base:
Com base no acompanhamento de ofertas ativas e transações intermediadas pela MMI na Barra Sul, os valores de revenda das unidades padrão distribuem-se conforme os seguintes intervalos técnicos:
| Segmento de Pavimento | Faixa de Preço Observada | Perfil de Vista e Luminosidade | Estado Médio de Entrega |
|---|---|---|---|
| Andares Baixos (10º ao 30º) | R$ 11,5 mi a R$ 13,0 mi | Vista aproximada da Tedesco Marina, Rio Camboriú e verde | Contra-piso original ou semiacabado |
| Andares Médios (31º ao 55º) | R$ 13,0 mi a R$ 14,8 mi | Visada ampla mar aberto, orla da Barra Sul e rio | Mobiliado / Decorado ou no contra-piso |
| Andares Altos (56º ao 78º) | R$ 14,8 mi a R$ 17,0 mi | Perspectiva aérea de grande altitude, linha do horizonte oceânica | Geralmente com projetos autorais de interiores |
| Penthouses e Coberturas (Topo) | Sob consulta reservada (R$ 50 mi+) | Triplex e duplex exclusivos de até ~1.000 m² | Projetos de alta personalização e piscinas privativas |
Fonte: Amostra comercial e levantamento de mercado secundário realizado pela MMI Manica Marin Imóveis na Barra Sul (atualizado em outubro de 2026). Os valores podem oscilar em função do projeto de marcenaria, mobiliário solto incluso e negociação de vagas adicionais.
Embora as plantas padrão compartilhem a mesma metragem de 257 m², a experiência de moradia e a liquidez futura de cada unidade são influenciadas por variáveis sutis que exigem análise comparativa criteriosa:
O complexo é dividido entre Torre 1 (Norte) e Torre 2 (Sul). Cada andar possui dois apartamentos por prumada: uma unidade com visada frontal predominante para a foz do Rio Camboriú, Tedesco Marina e Praia Central, e outra unidade com maior amplitude para o oceano atlântico e os contrafortes de vegetação da Mata Atlântica. Avaliar a incidência solar no período da tarde e o ângulo de contemplação náutica é determinante para alinhar a rotina familiar ao imóvel.
No mercado secundário do Yachthouse, encontram-se duas categorias distintas de unidades:
O Yachthouse possui garagens amplas, mas a localização física das vagas faz diferença na praticidade diária. Deve-se checar se as vagas são livres (individuais) ou em formato de "gaveta" (presas), em qual pavimento de garagem se encontram (G1 a G7) e a proximidade com os halls dos elevadores privativos da respectiva torre.
A etapa mais crítica de uma aquisição patrimonial de ultra luxo é a auditoria jurídica preventiva (due diligence). Em transações acima de R$ 10 milhões, nenhuma proposta vinculante com desembolso financeiro deve ser formalizada sem a prévia conferência das seguintes certidões:
Se a unidade estiver registrada em nome de pessoa jurídica (holding patrimonial ou empresa operacional), a auditoria deve abranger o Contrato Social consolidado, a certidão simplificada da Junta Comercial, a certidão negativa de falência e a análise das certidões pessoais dos sócios administradores controladores.
Diferente de um imóvel padrão, uma residência situada a mais de 100 ou 200 metros de altitude submete-se a regimes de pressão eólica, vibração e dilatação térmica diferenciados. Recomenda-se que o comprador contrate um perito em engenharia civil para acompanhar a vistoria e emitir laudo de constatação:
No segmento de ultra luxo, as negociações devem ser conduzidas por instrumento formal escrito intermediado por imobiliária devidamente registrada no CRECI, evitando tratativas informais que geram insegurança jurídica.
A formalização jurídica da compra do Yachthouse depende diretamente da estrutura de capital escolhida pelo adquirente:
Quando a transação envolve prazos para levantamento de recursos, conferência de certidões ou desembolso parcelado, celebra-se preliminarmente um Contrato de Compromisso de Compra e Venda (CCV). O CCV deve disciplinar expressamente eventual irrevogabilidade, direito de arrependimento, arras, penalidades e condições precedentes, conforme a estrutura jurídica adotada. Quando subscrito pelas partes e por duas testemunhas, na forma do Art. 784, III do Código de Processo Civil, o instrumento atende aos requisitos legais de título executivo extrajudicial.
Para que a propriedade do apartamento seja legitimamente transmitida ao comprador, o procedimento notarial e registral deve obedecer estritamente aos ditames da Lei de Registros Públicos (Lei Federal nº 6.015/1973) e do Código Civil Brasileiro.
Antes da assinatura da escritura, solicita-se a guia do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) perante a Prefeitura Municipal de Balneário Camboriú. A alíquota geral é de 3%, aplicada sobre a base de cálculo apurada conforme a legislação municipal vigente, que considera o valor de mercado do imóvel e os elementos declarados na operação. O comprovante de quitação é requisito indispensável para a lavratura do ato notarial.
A escritura pública é lavrada em Tabelionato de Notas (de livre escolha das partes em qualquer município do território catarinense). O tabelião confere a capacidade jurídica dos contratantes, arquiva as certidões negativas de praxe, anexa o comprovante de pagamento do ITBI e redige o ato notarial solene que expressa a declaração de vontade de venda e compra.
A escritura pública lavrada em cartório de notas não transfere a propriedade do imóvel. Conforme estabelece expressamente o Art. 1.245 do Código Civil: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis". Quem tem apenas a escritura em mãos detém apenas direito obrigacional. O domínio e a propriedade plena só nascem no momento em que a escritura é prenotada e registrada na matrícula da unidade no 1º Ofício de Registro de Imóveis de Balneário Camboriú.
Apresentada a escritura pública ao 1º RI de Balneário Camboriú, o oficial procede à prenotação (assegurando prioridade de ordem no protocolo) e à qualificação registral. Cumpridas as formalidades legais, o registro é averbado sob número definitivo na matrícula individualizada do apartamento e de suas respectivas vagas de garagem. A partir desse instante, a certidão de inteiro teor atualizada estampa o nome do comprador como legítimo proprietário perante terceiros (*erga omnes*).
Após a quitação dos valores acordados e a lavratura da escritura (ou protocolo registral), ocorre a imissão efetiva na posse. Essa etapa exige procedimentos formais de transição para assegurar tranquilidade ao novo morador:
Para conferir transparência absoluta ao planejamento patrimonial, elaboramos uma simulação baseada em uma transação real de mercado secundário de uma unidade padrão no Yachthouse no valor de R$ 12.500.000,00. Em Santa Catarina, os custos cartorários e tributários obrigatórios situam-se em patamares substancialmente menores do que as porcentagens infladas comumente propagadas na internet:
| Rubrica de Despesa | Base Legal / Instituição | Alíquota / Parâmetro | Faixa Estimada (R$) |
|---|---|---|---|
| Valor do Imóvel | Preço de fechamento no mercado secundário | 100,00% | R$ 12.500.000,00 |
| ITBI (Imposto de Transmissão) | Secretaria da Fazenda de Balneário Camboriú | 3,00% sobre base de cálculo apurada em lei | R$ 375.000,00 |
| Escritura Pública de Compra e Venda | Tabelionato de Notas (Tabela TJSC + FRJ) | Estimativa paramétrica conforme regimento e FRJ | R$ 7.500 a R$ 14.000 |
| Registro de Imóveis na Matrícula | 1º Ofício de Registro de Imóveis de BC | Estimativa paramétrica conforme regimento e FRJ | R$ 7.500 a R$ 14.000 |
| Certidões Forenses e Notariais | Cartórios de Registro e Distribuidores | Custas de busca, emissão e visualização | R$ 1.500 a R$ 3.000 |
| Subtotal de Custos Notariais e Tributários Obrigatórios | Encargos legais indispensáveis à transmissão | ~3,13% a 3,25% do ativo | R$ 391.500 a R$ 406.000 |
| Assessoria Jurídica de Due Diligence (Opcional) | Advocacia imobiliária especializada | Honorários advocatícios acordados | R$ 25.000 a R$ 50.000 |
| Laudo Técnico de Engenharia (Opcional) | Engenheiro perito independente | Inspeção técnica e teste de esquadrias | R$ 3.500 a R$ 6.500 |
| Custo Global Estimado com Assessorias Opcionais | Operação com auditoria técnica e jurídica completa | ~3,36% a 3,70% | R$ 420.000 a R$ 462.500 |
Nota Metodológica: Simulação informativa elaborada com base na legislação tributária de Balneário Camboriú e nos parâmetros de emolumentos do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), sujeitos a faixas progressivas, número de matrículas (apartamento e vagas) e incidência do FRJ. A comissão de corretagem usualmente é suportada pelo vendedor nos termos pactuados na intermediação, devendo a responsabilidade constar expressamente na proposta e no compromisso de compra e venda.
Para quem valoriza o estilo de vida náutico e a convivência no condomínio, é fundamental observar as diretrizes operacionais e regulatórias do complexo:
O Yachthouse situa-se em localização contígua à Tedesco Marina, na Barra Sul. No entanto, cumpre destacar que a operação náutica é independente do condomínio residencial: a aquisição de um apartamento não confere automaticamente vaga náutica para embarcações. Qualquer interesse em vaga molhada, vaga seca ou serviços de atracação deve ser consultado e contratado diretamente com a administração da marina, conforme disponibilidade, porte da embarcação e tabelas próprias vigentes.
As condições de uso do imóvel e das áreas comuns são disciplinadas pela Convenção de Condomínio e pelo Regimento Interno em vigor. Antes da conclusão da compra, recomenda-se que o adquirente analise os documentos vigentes fornecidos pela administração, atentando especialmente para:
No mercado secundário, as unidades padrão de 257 m² privativos (4 suítes e 3 a 4 vagas de garagem) situam-se tipicamente entre R$ 11,5 milhões e R$ 17 milhões na carteira monitorada pela MMI, variando conforme a altura do pavimento, ângulo visual mar/marina e nível de mobília e acabamento. Coberturas e penthouses exclusivas ultrapassam esses patamares.
O Yachthouse by Pininfarina está 100% pronto, concluído, com habite-se averbado e habitado, com pináculos estruturais instalados em 2024. Portanto, todas as transações atuais ocorrem no mercado secundário (revenda de proprietários particulares ou investidores) por meio de escritura pública definitiva e transferência de matrícula imobiliária individualizada.
Nas intermediações conduzidas pela MMI no mercado secundário, a comissão costuma ser suportada pelo vendedor, conforme pactuação da operação. A responsabilidade pelo pagamento deve ser confirmada no instrumento de corretagem e na proposta.
Não. O condomínio Yachthouse é adjacente à Tedesco Marina e conta com acesso pedonal exclusivo pelo complexo, mas as vagas molhadas e secas de barcos e iates são operadas de forma autônoma pela administração da marina através de contratos privados de locação ou aquisição de vagas, independentes da matrícula residencial.
Para uma unidade de R$ 12,5 milhões em Balneário Camboriú, os custos obrigatórios situam-se na faixa estimada de R$ 390.000 a R$ 405.000 (cerca de 3,12% a 3,24% do valor do ativo), compostos pelo ITBI municipal (3% sobre a base apurada = R$ 375.000) e pelas custas notariais e registrais estimadas com base nas tabelas do TJSC e no Fundo de Reaparelhamento da Justiça (FRJ).
Para aquisições com pagamento à vista ou parcelamento direto, o processo completo — desde a aceitação da proposta, due diligence das certidões, quitação do ITBI até a lavratura da escritura e entrega das chaves — costuma levar entre 20 e 40 dias úteis. Em operações com financiamento bancário, o trâmite estende-se tipicamente para 45 a 75 dias.
Sim. A aquisição por meio de pessoa jurídica ou holding patrimonial é possível e relativamente frequente em patrimônios de maior porte, desde que recomendada por análise jurídica, tributária e sucessória específica para o perfil do adquirente. A documentação na due diligence incluirá o contrato social consolidado, certidões da junta comercial e certidões cíveis e fiscais da pessoa jurídica e de seus administradores.
Este guia prático foi elaborado com base nas melhores práticas do Direito Imobiliário e Notarial brasileiro e na vivência operacional da MMI Manica Marin Imóveis no mercado de ultra luxo catarinense. As referências técnicas e regulatórias apoiam-se em:
Ressalva de Governança Editorial: As faixas de valores e custos cartorários apresentados têm caráter informativo e baseiam-se nas tabelas vigentes em outubro de 2026, sujeitas a atualizações legais periódicas e negociações específicas de cada contrato.
Nossa equipe assessora compradores de alta renda na seleção, auditoria documental completa e negociação das melhores oportunidades de revenda no Yachthouse by Pininfarina.
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